开发商集体对楼房买卖市场悲观,楼房买卖市场松绑释放怎么着信号

奇哥说过,当李嘉诚不顾非议,断然决定在房地产最好的时候离场时;当王健林以断臂姿态疯狂甩卖17家文旅外加70多家酒店时;当潘石屹转做“包租公”回头笑看地产风云时;当楼市调控大潮来临,政策密集宣发,国家高调喊话“房住不炒”回归住房居住本源时……但凡聪明者都应该嗅到了房价触顶迎来下跌的味道,房地产的危机或将到来。

新近传来消息,奔驰汽车以降百分之五十的保养费应对国内市场。这个价格,虽然诱惑力十足,但由于豪车整体价格仍高高在上,这也让市场产生出不同与以往的感受。一方面是由于豪车要从小众市场不断扩张,就需要进一步适应与满足大众化的消费需求;另一方面由于国内所常常出现的豪车价格问题,以至于豪车在价格上的一举一动都会受到格外的关注。为此,这一次奔驰汽车率先做出有利于市场的大幅降价举动,确实需要给人们一定的适应时间。

周末关于一些城市放松楼市调控的信息不绝于耳,有人说是误读,有人说真的放松了。媒体不断找我解读,说实话,我根本无需对每个城市的政策咬文嚼字,也知道,政策究竟发生了什么变化。

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以往豪车保养费比拼 奔驰远超宝马奥迪

我在过去曾经讲过,中国房地产政策最大的问题不是政策有没有用,而是政策从来都没有坚持过。从中国房地产政策的历史轨迹看,房地产调控政策很少超过两年的,这是一个基本的事实。所以,每一次调控即将见效的时候,地方政府都会有各种名义放松调控,要么是直接出台放松的政策试探舆情,要么在执行上睁一眼闭一眼,套路和把式基本没有变过。所以,当我看到有人很认真地咬文嚼字对每个城市的政策进行解读的时候,我觉得既可爱又可悲。文字的真实意思其实是次要的,更重要的是,在这个时候放出一些信号,究竟想传递什么样的信息,这才是最重要的。

而最近这种危机感更是在整个地产市场蔓延:除调控持续收紧,热点城市显著降温导致的购房者持币冷静观望及炒房客悄然离场外,这种悲观已经殃及地产商们,最近两个月随着中央定调楼市调控要“坚决遏制房价上涨”之后,越来越多的地产商开始对楼市持悲观态度,释放了重磅信号

至于豪车动辄就能够降到如此大的比率,很显然是与他们原有的价格可操作基数密不可分的,这就意味着豪车整体上所具有的价格伸缩空间巨大。如果相应企业不能意识到自身品牌与国内市场接地气的问题、不能很好满足市场转型以后的消费观念改变,很可能就会从现有的市场份额不断的下滑。再考虑到前一段时间,奔驰在零整比上的表现的突出,所以,企业这样的一大举动,想必也是与无处不在的竞争以及市场合理的需求问题息息相关的。

所以,我首先要表达的是,并不存在对房地产政策放松的误读。起码从目前传出绯闻的一些城市看,的确实实在在放松了调控,这和语文水平没有任何关系。比如兰州(说实话,我们兰州能捞到出名的机会真的不多,所以我不愿意出来泼冷水人为降低热度),本轮放松调控的始作俑者。尽管媒体不断地解释,兰州并没有明显的放松,只是把去年8月“加强版调控”取消了,调控基本回抽到了去年4月时的力度。还有人说,兰州只是取消了西固区、九州开发区、高坪等偏远区域的住房限购政策,核心区域并没有放松。可是,不管如何,放松的确是事实啊。而且,在我看来,兰州核心区域和偏远区域的区别并不是很大。至于南京、武汉、郑州等地的招募人才的买房政策,实质上也是一种放松,这是事实。

首先,棚改货币化补偿政策处于半叫停状态,这直接影响了在三四五六线深度布局的企业。虽然人民日报日前发文澄清了“棚改导致房价上涨”的言论,但不可否认货币化补偿才是本轮三四五六线及其周边城市房价上涨的最大“元凶”,国开行已经明确要收回地方审判权限,中央也半公开地释放了热点城市“棚改货币化”要及时刹车,这对于三四五六线城市来说是巨大利空。

豪车在价格上主动退让绝非良心发现

放松就是放松,这是事实。但不承认放松的事实,这也是过去每一次房地产调控博弈到最关键时刻的特点。过去也是这样,一些城市一方面绞尽脑汁为调控松绑,另一方面,如果舆情反应很大,则想方设法解释并非松绑。这也是过去的老游戏了。我其实一点都不奇怪。面对2017年很多城市在严厉的调控之后,市场迅速降温的事实,对房地产依旧过度依赖的地方政府肯定会想办法为调控松绑。在去年的时候,有媒体还斩钉截铁地认为,本轮房地产调控不会虎头蛇尾,我则明确表示,肯定会
“虎头蛇尾”。在我看来,本轮房地产调控肯定会虎头蛇尾的一个重要原因不是政策不严厉,而是过于严厉,而且违背市场的基本规律,是不可能持续的。

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对于豪车这些年的市场火爆,其原因是来自于很多方面的。其中,既有社会生活水平的提升,使过去只能幻想的豪车消费,越来越成为现实;同样也有人为形成的市场波动所造成的影响,这都给豪车增长提供了很大的空间。如不合时宜的限购以及由于分配问题所制造的暴富群体增多,都给豪车平添了在国内市场爆发的空间。其实,不管是国内曾经出现的公车引领消费、还是消费者跟风现象严重,都在一定程度上造成了豪车的趁虚而入。而随着市场的转型,这也对豪车企业不得不应对转型提出了客观的要求。所以,豪车能够降到如此大的价格比率,很显然绝非是良心发现、而是国内市场越来越凸显的理性消费理念所使然的。

比如,本轮以限购、限售、限价、限贷、限离为特征的调控政策,目的性非常明显,就是短期让市场降温。而且我过去一直强调,这些政策如果坚持,一定会影响市场的预期,一定会让房地产降温。我在2016年预判2017年房地产要变天就是基于这种逻辑。比如限价政策,一些城市,不管土地价格,却规定新房销售价格不能超过2016年10月份的价格,导致一手房和二手房价格剪刀差很大,开发商为了规避政策,要么不开盘,要么通过各种名目收取装修费、车位费、茶水费等费用。一些城市,开发商执行限价的结果,是二手房和新房价格的倒挂,导致出现疯狂的抢房局面。但是,这些严厉的调控,只是让市场冷冻,如果时间长一点,对市场的影响就会很大,市场必然出现暴跌的行情。但暴跌是任何一方不愿意看到的,所以一点效果显现,就会尝试放松调控。

因此我们看到,碧桂园、恒大等重型房企均叫停了在这些区域的“全覆盖”布局,更对人员体量进行了缩减,这释放的信号非常明确,三四线及其低阶城市未来房价继续上涨的预期已经破灭,未来各家房企都会适时从此抽离,这些地区的发展将远不及一二线城市,房价其实也已经处于高位,随着近两年地产开发进入井喷模式,当地购买力也早已消耗殆尽,房价难有起色,碧桂园、恒大等深扎于此的企业开始变相“逃离”就是最好的证明。

应该说,在国内市场明显的转变过程中,以公车为主的消费问题,正在不断地向利好于市场的方向发生着转变。尽管,公车的整体占比仅为市场销售的百分之三十多,但如果加上被引领所出现的跟风群体,这个占比就难以想象了。特别是在公车改革开始对豪车说不的同时,加之相应的反腐倡廉也在有条不紊的形成气候,这就会在整体消费过程中,客观的使豪车占比在明显的下滑。在这个时候,如果豪车还要坚守高价格不变的话,他们很可能失去的不仅是销量、更可能是相应的市场。由此不难看出,消费者无需以为豪车的降价是企业惠顾消费者的行为,更多的应该是豪车价格回归理性的一种常态。

为什么民众对于房地产政策的细微变化,总是会引发很大的反响。这就又回到我讲的“塔西佗陷阱”:那就是,中国的房地产政策无论如何表态,无论政策如何严厉,无论房价多高,大家集体行动的逻辑就是——不再相信政策会坚持,也不再相信政策真的抑制房价。这种对政策一致投不信任票的“集体行动的逻辑”背后,折射的是政策屡屡无效,长效机制又处于真空状态下,买房者无奈又悲壮的选择。1998年以来,我们几乎每年都出台大量的房地产调控政策:房价快速涨的时候抑制,房价要掉的时候立即出手救,面多了加水,水多了加面。我从来没有见过哪一个产业像房地产一样,年年吃药,一会春药,一会打胎药,扫黄也没有像房地产市场的调控如此热衷和频繁!这样做的结果,就是政策的信誉荡然无存。

其次,一年多没在公开市场拿地的融创也不得不承认“地价已到高点,未来应会下降”。要知道一年多前针对万科提出的“白银时代”,孙宏斌还在大怼特怼眼下明明是大企业的“钻石时代”。如今公开唱衰地价,其实就等于告诉大家房价要下跌,毕竟地产商最大的建安成本就是土地,面粉贫贱,面包还能更贵吗?

满足消费者价格需求比啥都重要

当然,对于包括兰州在内的一些城市半推半就羞答答的松绑,我早已经习惯,但是,我认为,包括热点城市的大面积政策的松绑至少要到今年三季度以后。不管多么放荡的政策,这都是必须坚持的时间底线。所以,现在是一些无关紧要的城市的尝试,以后会看到更多的城市的加入。政策迟早会放松,意味着目前的调控政策本身的公信力仍然很脆弱,调控的边际效应已经发挥殆尽。要让中国房地产市场健康,绝非几句漂亮的口号或者坚决的表态能够解决的。我们需要真正认识房地产的基本规律,并扎扎实实去构建一个真正稳定预期的政策体系,否则,很难跳出
“俯卧撑”的怪圈。

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如果说,豪车在国内与国际市场最大的差异是什么的话,很显然形式上是价格、而在内容上则是针对市场占比的差异化问题,这不仅是国内有意无意的打造了多个豪车的最主要市场、同样也在于豪车扩张,并非是按规律进行发展的。这就使过去豪车的无序增长,更需要从市场的非理性环境上找原因。在这种情况下,豪车只有顺应消费者对好车的需求,才能够相应的稳固住所具有的市场占比,否则,只能是随着市场的理性消费变化、而不断的出现下滑局面。尽管,豪车在一些限购城市逆势增长明显,但这仅仅是特定状况下的偶然现象,这就更需要豪车企业能够识时务,才是能更好适应国内市场的明智之举!

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除此之外融创这家企业最明显的改变是:一年以来,融创艰苦奋斗,基本上没有买地,终于把杠杆从260%降到如今的198%。

为何说豪车首要的举动就是先满足于消费者对价格的需求。这不仅仅是因为,汽车价格的落差在国内市场尤其的突出、还在于围绕豪车的后续服务与价格问题巨大,使得消费者不得不针对豪车出现各式各样的质疑。虽然,豪车价格的高居不下,也可能是造成豪车在炫耀上独具优势,但平心而论,在炫耀不能当饭吃的前提下,他更应该首先能够公平合理,才能够跟上国内日趋理性的消费观念发展的步调。

据兽爷透露融创一年来销售同比增长76%的同时,推广费用翻了1.5倍,行政成本翻了2.8倍。从其字里行间,奇哥获得的信息是,楼市已经进入萧肃期,房子已经不好卖了,以融创为首的地产商现在加大推广费用其真正目的就是要在楼市更寒冷时期到来之前,加速甩卖手上的房子。

客观地讲,豪车能够在国内市场整体火爆,还是与国内不断变化的消费密不可分的。这一次,奔驰汽车能够主动大幅度降低汽车保养的价格,显然是市场不断挤压的结果。毕竟,将零整比搞成天价的差异,很容易招致消费者理性的抵触。特别是在一些豪车价格不断被爆出暴利的时候,豪车企业的一举一动,都很容易成为焦点现象!而这一次奔驰的大幅度降价,无疑为国内市场起到了很好的带头作用。为此,我们在看到奔驰率先做出有利于消费者的积极举措的同时,更需要看到了国内市场的理性化消费所带来的成效,这恐怕才是最令人欣喜的。

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再者,实际上今年3月份的时候就有开发商的高管和奇哥透露过,房地产最艰难的时期还未到来,现在有些开发商在豪赌调控松绑,其实这是非常愚蠢的做法,毕竟这轮调控不同以往,可能比所有人想象的都要艰难,从目前来看至少3年之内是不会结束的。现在地产商其实最应该做的举动就是,抓紧出货换现金,随着后期调控力度加大,未来市场上的现金会更贵,更难借到。现在落袋为安,才能保全大局。还在苦苦支撑捂盘惜售的开发商,未来1-2年或会为自己现在的做法追悔莫及。

某地产大V更是对中国房地产5年趋势进行了悲观预测:2020年房地产三足鼎立,房企从80000家,锐减到3000家,年淘汰7833家,50强房企淘汰率37.5%,强大、挣扎、退出,20强房企可能会出现死亡案例。

奇哥不敢说该大V的预测会百分百应验,但是目前多方面的事实已经印证了行业正在面临大洗牌,且行业集中度越来越高,未来有一大批地产商会惨遭淘汰这是必然结果。

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更令人意想不到的的是,在这危机关头已经有巨大房企打响了主动降价的第一枪:有媒体报道,恒大近期启动了一项全国范围的楼盘大型促销。这家中国第二大的房地产商对旗下住宅楼盘甚至可以最低74折的折扣进行销售。

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奇哥记得去年12月份和今年的2、3月份恒大也做出过相同的举动,当时就成为过行业热议的焦点,如今故技重施已经不是什么新鲜事了,释放的信号也再清楚不过:地产商缺钱这点奇哥已经说了无数次了,因此相比预售价格,现在地产商更关心的是资金流。有钱心里才能不慌这个道理大家都懂。只是因为降价是个技术活,且枪打出头鸟,所以很多地产商有这个欲望但没这个胆量,而恒大是行业龙头之一,当然有敢于做“出头鸟”的勇气和底气。

但恒大选择在这个关键时节做出“非常规举动”,奇哥认为有三方面的原因:1,恒大负债高企,降低负债是当务之急。恒大总裁夏海钧此前就明确表示过,到2020年恒大负债将降到行业合理水平的70%,目前离这一目标相差甚远;2,房地产“金九银十”将至,恒大这一手降价促销牌,很明显有为传统营销旺季造势之意图;3,中央在一个月前刚刚说出要保证房价“不上涨”且企业要有政治站位,恒大此举完全是冲着落实中央指示的目的去的,许家印可谓是抓住了“加分”机会。

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综上所述,从地产商的一些举动和态度不难判断出,房地产即将进入调整期,未来房价暴涨是不可能再发生了,但刚需购房者期待的房价下跌或暴跌能否出现呢,下半年该不该急着买房呢?奇哥认为一二线城市或将继续保持稳定,或有小幅微调,但这里的房子依然是“抢手货”,刚需有资格但可能会缺资金,投资客有资金但没有资格;

三四线城市或将迎来理性回调,尤其是棚改紧急收缩的地区,效果或更加明显,毕竟支撑房价上涨的最直接动力被按下了,房价很难坚挺不降。对于刚需买房来说,如果真的不急,其实真的没必要火急火燎地往里冲,高位给炒房投资客接盘。毕竟三四五六线更大的利空,房地产税还在后面呢,目前来看这个政策的推出或许比所有人预料的要提前到来。

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