房价快速回升时代终结,银行利率大幅度上涨

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据中原地产最新调查显示:2018年2月份,沈阳、北海、济南、昆明、西安、贵阳、成都、郑州、大连、青岛等70个城市房价持续小幅上涨;三四线城市新建住宅销售价格同比平均上涨1.2%。刘全分析认为,政府楼市调控政策采取分城施策,一二线城市房价总体趋于平稳,三四线城市房价持续走高。一二线城市的高房价,已经超过普通民众的经济支付能力,导致外溢客群落地三四线城市数量明显增多。

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房地产在变,变得越来越不像房地产,实际上又变得越来越像是真正的房地产。因为房地产本来就该是有各种配套支撑的产业,但是大家习惯了传统的拿地盖房卖房模式。

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未来是中国的。

当房住不炒的定位被提出后,一切的一切都在让房子回归居住属性,似乎房地产成了贬义词,甚至有的开发商还说谁再叫他开发商他跟谁急,这干房地产什么事?房地产招谁惹谁了?

近日,建设银行、恒生银行、工商银行等多家银行相继宣布,首套房贷利率上浮40%,二套房贷首付40%以上。此举意味着贷款100万元利息要增加45万元,金融调控力度逐步加大,也有部分银行直接宣布暂停个人住房贷款业务。刘全分析认为,银行信贷收紧趋势明确,金融降杠杆已经全面实施。银行个人住房贷款收窄及放款时间延长,对房地产商资金链是严格考验。个人购买住宅利用银行贷款比例约90%以上,银行收窄住房信贷及提高二套房首付比例对房地产市场是巨大冲击。

中国的发展速度是惊人的。欧洲越来越保守僵化,死气沉沉。美国本是一个活力四射的移民国家,但政治正确会消灭那些智慧勇敢勤劳的人。

其实大多数就都只是一种情绪上的宣泄,或者是一种立场的表白,似乎不提房地产就意味着自己进步了,转型成功了。

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滴滴打车,网上购物,网上支付,ofo,小米手机,华为,锤子,高铁,外婆家,黄太吉,小猪短租,这些够了吗?当你睁开眼站在高处四下望去的时候,发现只有这个东方国家才有如此便捷低成本的生活。说这些不是政治正确,而是事实。

要我说,连房地产都干不好还能干什么?

刘全分析认为,2018年央行提出降房地产杠杆,严控金融系统性风险,监管部门将银行表外业务、委托贷款、信托等渠道流向房地产市场的资金全面控制。预计今年银行对房地产市场房贷利率还会持续上浮,而流向实体经济的贷款利率将实行差别化。近三年货币政策持续宽松,中国经济仍出现了不同程度下滑趋势。此举说明货币政策并非能解决一切经济困境,结构性的政策后期较为有效。如果货币政策持续宽松,房价还会持续飙升,实体经济依然低迷。

你去台湾,日本,德国,意大利,你就知道,月亮还是中国大陆的圆。你会逐渐发现,未来一些年,中国获得诺贝尔奖的人会越来越多,中国足球会越来越强。中国人可以做成任何事儿,只要给他们一些空间。

所以,我们对房地产的认识不要停留在过去的观念里,传统房地产开发模式只是房地产的一部分,甚至是一小部分,而这种模式也正在因为房住不炒而宣告终结。也就是说,并非房地产真的完结,而是新时代的房地产才刚刚开始。

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除了智慧,中国的另一个优势是巨大的人口基数,概率是很可怕的东西,你不知道巨大的人口数量下会有多少奇迹……

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刘全分析认为,一二线城市房价出现大幅上涨,政府采取调控抑制房价上涨,未实施调控城市房价会受到影响。全国房价普遍上涨已经从一线城市逐步向二三线城市蔓延的趋势明显增加,必然要收窄货币政策宽松空间。房地产市场居民利用杠杆超高,导致资金脱实向虚,需要压低金融杠杆调节,引资金进入实体经济效果有限。利益最大化及投资回报率的是商业本质,什么行业赚钱就会有大量资本进入,这也是商业价值规律。

对于中国,另一个优势是,我们发展得晚。你能清楚地看到一个发达国家是如何从辉煌、堕落、萧条、然后毁灭的。

政策从“限购、限贷、限售、限商、限价”五限来挤压市场的炒房因素,净化市场环境。史无前例,空前绝后。而人们对“住”的需求愈发显得难能可贵。

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这给我们留下了充足的纠错时间。

百姓们何曾奢望过“住”?以前大都停留在一种炒房不住的阶段和认识中,哪敢追求什么质量甚至品质?尽管如此,因为房价的大涨,老百姓们却依然沉浸在一片自我安慰的畅快淋漓中。

刘全分析认为,楼市调控政策实施一年有余,全国大部分城市房价持续在小幅上涨。银行利率大幅上调及审批放贷要求严格,给刚需购房者造成重大影响。政府提出保刚需、保改善购房需求在实际执行中是怎样保护的呢?事实上最受折磨的就是这部分购房者,银行降杠杆就是降经济支付能力差的人群。纵观全国房地产市场,房价并没有实质下降,但银行利率反而大幅上涨。去年房价大幅暴涨银行不上调利率,现在房价刚刚平稳银行却大幅上调利率,这是什么原因呢?

德国的救助产业

德国最大的产业是社会救助产业——从业人员 200
万,相当于德国汽车业、建筑业、采矿业、钢铁业、渔业、飞机制造业及能源行业的从业人员数量总和。

德国最大的企业不是大众或者奔驰,也不是西门子或者拜耳,而是一家名为明爱会的天主教救助组织,旗下雇员总数超过
50 万人。其主要竞争对手新教的社会福利会,雇员总数超过 45 万人。

德国最大的几个慈善企业拥有 10 万个“分支机构” ——
这相当于德国所有肉铺、面包店、药店和加油站数量的总和。

德国政府税收的 1/5 流向了救助产业。

商业化的救助机构

为了避免政府机构的官僚主义和低效率,德国政府把福利救助工作大量外包给私营机构去做,包括各类救助协会、慈善基金和私人救助企业,尽量避免政府机关直接去做。

但是,看上去很合理甚至必不可少的制度规定,却产生了预想不到的不良后果。

既然公民或者福利救助是宪法权利,那么,政府就不能为救助资金设定一个上限,而是只要有符合条件的福利需求,就应该尽量满足。可想而知,这样一来,救助机构增加收入的主要办法就是增加“顾客”,也就是找到尽可能符合救助条件的人,找到一个,就可以去找政府要一份钱。

于是,各种救助机构像下网捕鱼那样在各地搜寻。他们反复巡视社区,走遍每一条街道,耐心地寻找、发掘甚至培育下一个救助对象,把他们变成自己的顾客。

惊雷炸响,房住不炒横空出世,人们才真正意识到,原来房子是用来住的,如果不说,都以为房子就是奢侈品,只可远观不可亵玩焉的藏品。

作者:刘全,房地产专家、法学专家。

于是,各种救助机构像下网捕鱼那样在各地搜寻。他们反复巡视社区,走遍每一条街道,耐心地寻找、发掘甚至培育下一个救助对象,把他们变成自己的顾客。

此时此刻,我们渐渐发觉,房子虽然可以投资,但更是承载无数家庭梦想的安定居所。有家不安不会幸福,安家才能安天下!“安家”也正是《安家》的终极目标,也是初衷所在!安家乐业,更是人类的终极梦想。所以,“安家”对广大老百姓乃至人类来说,是一个永恒不变的主题。而我们一直在为“安家”而努力。

创作:2018.3.21

为什么救助产业成了一个国家的最大产业,这些在外人看来都是错误的行为,难道那些政治家们不知道吗?

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迎合大众,得到更多人的支持

中国房地产正迎来巨变时代,我们正身处于一个巨变的前夜。生产财富的战场正在发生变化,而创造财富的逻辑也随之改变。整个的房地产生态环境也正在督促着我们为之改变。

前些年在学校,经常出去跟同学喝酒。经常去的那家火锅店送啤酒,羊肉优惠,小料免费。这种店就是学生们最喜欢的地方,没钱,又能喝酒,羊肉真不真假不假这些倒不重要。那个时候,西安大街上的羊肉没有几家是真的纯羊肉,因为实在是太便宜了。有的同学是性情中人,喝完酒就钻桌子底下哭,哭完了就在地上摊一个披萨。不摊披萨的回去都拉肚子。但是,这就是时代,这就是屌丝学生的最爱。聪明的餐厅老板深知这一点。谁要是敢站出来卖纯羊肉,保准一个月关店走人。

我们不仅要适应,更要学会在改变中创造属于自己的机会。

做生意的人要考虑好市场需求,消费者需要什么,你去卖什么。顺者昌,逆者亡。好羊肉有错吗,没错,太贵了,有价无市,赔钱。这是细分市场决定的。想卖好羊肉,去富人区。

从炒房不住到房住不炒,新的思维,新的逻辑,新的玩法,都在预示着一个崭新的世界的到来,也为创新者提供了无限想象空间。

你翻开淘宝,搜一下吉他。发现几百块钱的吉他销量几千几万,上万的Tailor销量是零。

存量为王,后房地产时代开启新模式;乡村振兴,盘活集体土地渐成趋势。新时代的房地产将大有可为。

这就是市场,商人需要找准消费者的需求,需要对消费者进行细分。同样,这也是政治。

真正的房地产并非简单的拿地盖房卖房,而应该是一个非常长的全生命周期、依托开发、以运营为核心的长期事业。

说回德国的救助产业。

房地产不仅仅是住宅产品,更是可持续发展的社区、城市综合体、产业园区、养老住区、文化旅游目的地,更包括后期的社区运营、长租公寓运营、特色酒店运营、民宿运营等。

政治家要得到人民的支持才能成为政治家,否则就没有成为政治家的机会。

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要得到哪些人?

一个真正围绕“住得舒服”的后房地产时代正款款而来,少了一些浮躁,多了一些美好的期待。我们该住什么样的房子?一幅美好画卷正在徐徐展开……

答案是,既得利益者。政治家需要去迎合既得利益者才能上台,而德国最大的产业救助产业自然也就是政府的嫡系。自己家的生意怎么能垮。国家利益重要还是个人利益重要。人的一生都在斤斤计较。当然是个人利益更加重要。

“美好生活”就是安家乐业,人人有所居,不断改善居住条件,能够在宽松、和谐的环境中,租房、养老、旅游度假,开展美好生活,实现全面小康,实现“中国梦”。

政治家需要平稳过渡,需要在任期内得到多数人的拥护,直到自己的任期结束。

而这一切,都必然是以告别房价高速上涨时代为前提的……

想办法改变这个国家的未来,完成自己心中的梦想,得罪既得利益者?这个锅我不背,把问题留给下一届政府,将来的人要比我们聪明。

政治是人类社会永远存在的东西。

政治正确会让人类消亡,但政治不正确的人都死了。

绕了这么一大圈终于能说回正题了。

凯恩斯经济学正是迎合了政府的口味才得以扶正。

政府理解的凯恩斯经济学的理论就是要通胀。要刺激人类的需求。把货币扔进市场短期内没有任何感觉,等到有了感觉后发现,房价为什么涨这么快。为什么十年前一块钱能买的东西现在需要十块钱。

有过打牌经验的人都知道,打牌是不创造任何价值的。但会创造虚拟财富。两个人打牌,每人兜里放一百块钱,最终的结果有可能是其中一人欠另一个人五百块钱。

人为制造通胀是同样的道理,印钞机印钱是不创造任何价值的。如果能创造价值,那我们就一直印下去。

虽然这个理论看起来是如此荒唐可笑,但对于各届政府来说,这就是灵丹妙药。一届政府在任期,要的就是口碑,要人民群众的支持,大家都说好那肯定好。但人民群众是什么?科学尚未普及的时候,人民群众就是自毁灭亡的动物。你很难想象,在政府提出要让地铁涨价的时候群众欢呼庆祝。所以,人民群众是不可信的。但你到底想要什么?想不想留任?想不想得到拥护?想,就需要政治正确。不想,就……

人民群众会在私底下议论,政治家太肮脏了。但轮到自己买房的时候,看着几百万的数字还是心动了,还是要政治正确,国家的经济形势不好跟我有鸡毛关系,谁不买房谁sb。你很难想象全国的人在听到政府要宏观调控的时候,大家都按兵不动。

预期

当战争就要来临的时候,物价就会上涨,人们需要囤积粮食。这个时候你去房产交易中心去看,空无一人。人们对于未来的预期降低。在死之前起码要填饱肚子,把钱都换成食物和水,买房子的事就先缓一缓吧。

和平时期,经济形势的大好的时候,人们开始寻找投资机会。把财富积累起来,留给将来,留给下一代。

但一个人看未来能看多远?明天会发生什么?

统统不重要。

人们基于现有的处境做预期。买房子就是看好未来。做一笔长远的投资,能看到20年以后。

去年股市,大家发了疯的涌进股市,暴跌想都不会想,怎么可能?但事情的发生总是超出人们的判断。你不得不承认,人类终生需要解决的困境就是无知。

财富增长靠的是不断地交易,交易的本质是人的欲望。

当人类有了不断买房的欲望时,财富真的会增长吗?

明天……

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