楼房买卖市场再次分歧方向渐明,房价或跌回2016年

呼和浩特市在其官方网站上挂出《我市将多措并举调控房价稳定房地产市场》的通知,明确把“稳地价、稳房价、稳预期”作为调控总体目标,全面停止去库存调控措施。同时,将保证全年土地供应量达到5000亩,其中普通商品住房供地比例不低于70%;加大保障性住房供应力度,继续落实商品住房开发项目配建3%的公共租赁住房任务。由此成为全国第一个告别去库存的城市。

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2014年收官之月,房价下跌局面并没有出现明显改观。昨日,国家统计局发布2014年12月份全国70个大中城市价格指数显示,降价范围及幅度继续收窄,市场缓慢回升态势继续,但下跌仍是主流。

去库存结束,意味着刺激政策退出、购房补贴取消、棚改货币化放缓,同时以扩大供地为代表的“补库存”开始,以“坚决遏制房价上涨”为目标的楼市调控加码。

用风雨欲来形容进入3月后的房地产市场颇为贴切。降价汹涌,从合肥、郑州蔓延到厦门等,进而波及北上广深,从县级市的小房企到“巨无霸”开发商万科地产;限购松绑,从南宁、杭州到无锡、铜陵,二三四线城市都有中招。泥沙俱下,处于关键节点的楼市将何去何从?

此外,中原地产市场研究部统计整理数据显示,在2014年的12个月中,从1月份的环比平均上涨0.4%到7月份跌幅最高点平均下调0.73%,只经历了6个月,2月开始首次出现个别城市价格调整,3、4月份出现华东区域的块状分布,5月出现以东部城市为主的房价多数城市下行,7月全国市场全面下调,9~12月,市场全面进入同比下调阶段。根据国家统计局数据,12月杭州、宁波、海口、温州、金华这5个城市,甚至出现了低于2010年定基价格的情况。

时光好轮回。四年前,呼和浩特正是国内首个取消限购的城市,从此为楼市去库存拉开序幕。

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中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者,在整体告别绝对短缺后,楼市已进入“白银时代”,本轮市场的调整周期将起码延续到2015年初,成交量有可能在2014年四季度出现触底迹象,随后逐渐企稳恢复,但价格起码到2015年一季度才会出现明显的企稳。

事实上,当前百城库存规模已经跌回到2012年3月的水平,三四线存销比更是创下近9年新低。几乎所有城市都不再存在高库存问题,部分一二线城市甚至还面临库存紧张的局面。结束房地产去库存,显然是顺理成章之举。

在曾经炒房客最为活跃的城市深圳,炒房客集中抛售“割肉”的传闻不绝于耳。北京、广州、上海3月份开始陆续出现降价楼盘。相比于成交量的低迷,一线城市的供应量不断攀升。

记者注意到,被房企视为“香饽饽”的北京楼市,新房价格显著回落,宅地市场楼面地价攀高表现明显。

2014年,楼市从狂热中冷却。

一增一减之间,供求态势已经逆转。同时逆转的还包括各方心态。在土地市场,房企拿地已没有以往大方,即使在曾经不顾一切抢夺的一线城市,也是如此。

68城新房价格跌回1年前

在经济下行压力陡然加剧之下,土地流拍、业主退房、弃房断供轮番上演,连行业龙头万科都惊呼“楼市即将进入白银时代”。随后刺激政策就来了。

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据测算,2014年12月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均降幅分别为0.2%和0.3%,均比11月份收窄0.2个百分点;环比降幅比上月收窄的城市分别有48和36个;环比上涨的城市分别有1个和8个,分别比11月份增加1个和2个。

打响第一枪的,正是呼和浩特。2014年6月20日,面对楼市下行、库存高企,呼和浩特率先“取消限购”,开启楼市去库存之路。

国家最近的若干强烈信号表明,房地产市场又要面临一次相对大幅度的行业震荡,而同期国内四大样本城市的楼市也出现了真实的交易量价齐跌,局部市场开始出现恐慌,新项目主动降价销售,二手楼挂牌价大幅度下浮,部分目标客户疑惑并继续待购,游戏撤离出局者增多等等。

张大伟说,新建住宅指数中,全国仅厦门、郑州两个城市依然同比上涨,其他68个城市房价已经低于1年前,平均同比跌幅高达4.5%。

有城市愿当出头鸟,各大城市也都不不再遮遮掩掩,“取消限购”的大幕由此拉开。到2014年底,在不到半年时间里,全国47个限购城市,共计42个城市取消限购,还在坚守的只剩下北上广深及三亚5个城市。

房地产市场就像突然安静了一样。这一切逻辑其实非常符合中国房地产现象,为了等待一个结果,生怕有了任何的偏移,所以索性在来之前把一切都静止下来。

但一些改善迹象已经发生,比如2014年9月之后,新房市场首现房价环比上涨的城市。链家地产分析师张旭说,自10月开始,已经呈现出“止跌及上涨城市数量增加,下跌城市数量减少”的趋势,12月份依然延续了这种趋势。

 取消限购,并未将楼市从泥潭中拉出,当时除了厦门深圳房价有所复苏之外,其他城市依旧深受高库存之累。

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“目前来看,整体市场的看跌情绪有所减弱,价格下滑幅度缩小,甚至部分去化与预期良好的城市,价格出现缓慢回升。”张旭对《每日经济新闻》记者表示。

随后,真正的大招发出:央行一年5次降准6次降息。货币信贷全面宽松、马力全开,房贷按揭利率降到近十年最低位。

全国楼市调控全面收紧,尤其是前期相对宽松的二三四线楼市,好日子已经到头了,棚改收紧,限售加码,严查楼市违规行为。资金进一步锁死在楼市,避免资金四处流窜的同时,也为下一步的房产税征收做好准备。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称,总体看,受前期信贷政策调整、央行降息、年底开发商为消化库存加大推盘力度等多重因素影响,12月份70个大中城市新建商品住宅成交量环比增长近9%,再创年内新高。

各地纷纷出台楼市刺激政策,发放购房补贴,降低交易契税,甚至直接鼓励大学生、农民工入场买房。楼市彻底被搅活,以南京、厦门、合肥、苏州为代表的“楼市四小龙”脱颖而出,在2016年上半年率先开启上涨之路,其声势之浩大,甚至一度超越一线城市。

楼市“不破不立”,唯有下跌,大幅度的下跌,才能“浴火重生”,才能真的实现国家的“房住不炒”的愿景和规定。所以,房价必定将跌到与所在城市收入相匹配的位置才能让所有真的需要住房的人有房住。

不过,成交量大很难迅速对应房价变化趋势的改变。中指院报告称,2014年末推盘高峰促使部分城市库存仍处于较高水平;从企业策略看,迫于全年销售目标和资金回款压力,12月房企继续采取低价加推、以价换量策略。

从2014年到2018年,去库存的这四年中,有一个悖论:楼市去库存,为何最终去成了房价暴涨?一般商品,诸如苹果,一旦滞销,唯有降价抛售,方能去掉库存。但房子不同,越降价越没有人买,反而价格上涨的势头越猛,抢房的情绪就越高涨。

在全国工商联房地产商会2014年会上,恒大集团总裁夏海钧表示,去库存增销量,以价换量,中国的房地产行业才能度过现在的寒冬,从2014年底到2015年,房地产的价格应该是维持在一个平稳的状态,但量会有所上升。

涨价去库存,这看起来是个悖论,但却符合中国最基本的政治经济学,更得到实践一而再再而三的检验。

张旭说,从住建部工作会议部署未提及房地产调控或具体政策措施来看,房地产市场将延续当前宽松的政策环境,市场预期将继续好转,随着市场成交量继续攀升,新房价格优惠的力度将明显减弱,而二手房业主降价的动力也将不足,预计2015年一季度价格下降城市数量有望继续下滑。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示,一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市,目前的去库存任务已经基本完成。在因城施策背景下,或将有更多城市跟进退出去库存政策。

一线城市新房成交量领跑

去库存宣告完成,房价还会继续上涨么?

数据显示,一线城市楼市企稳的势头明显超过其他城市。刘建伟解读称,分城市看,房价出现分化状态。从环比价格变动幅度看,一线城市整体平均上涨,新建商品住宅和二手住宅价格环比平均涨幅分别为0.1%和0.4%;二、三线城市房价仍然下降,降幅缓慢收窄。从成交量看,12月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅成交套数环比增长均在15%以上,远高于全国平均水平。

股市有个非常出名的板块轮动理论,意思就是一个板块涨完,下一个板块会接力上涨。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞告诉记者,2015年住房市场将呈现双重分化趋势,不同层级的城市调整时间、速度和程度会有不同,短期调整和长期调整也将分化。

板块轮动通常的规律是:金融–地产–有色–钢铁–电力–金融。这也是政策市的一个特色。

他判断,在双重分化下,整体呈现出乏力的态势,但部分一、二线城市,特别是一线城市的调整和回暖在2015年有可能会实现。

那些股市投资老炮,在板块轮动中,总是懂得联系的眼光去看股市风口,还知道什么时候起风了。当集体性跟风时,又明确其中分化,及时获利了结。

作为房企普遍看好的北京市,最近是“房降地涨”。

而在房地产中,板块轮动理论同样成立。

据伟业我爱我家市场研究院的数据统计,2015年1月份上半月,北京全市住宅(含新建商品住宅和二手住宅)网签总量为9586套,与上月同期相比下跌23%,比2014年1月上涨21%;价格方面,1月份上半月,北京市纯商品住宅成交均价为19321元/平方米,比上月均价回落28.5%。

上一轮暴涨中,一线涨完,强二线涨,然后是弱二线城市补涨,三四线城市跟上。

伟业我爱我家副总裁胡景晖表示,从现阶段北京土地市场的成交情况看,平均地价和总价越卖越贵、不断走高的特征依然在持续。由于土地价格不断上升,拿地企业越来越多地采用“抱团取暖”式的联合拿地策略,以降低投入、整合资源、规避风险。

现在明显处于楼市回调周期,一线回调已经一段时间了,我想接下来轮到在本轮城市暴涨中被称为强二线四小龙的厦门、杭州、南京、苏州了。厦门很明显已经开始了,接下来可能就轮到杭州、南京、苏州。

张大伟说,行业风险在提高,预计2015年大部分企业的销售任务制定将非常谨慎,房企对市场的看法整体偏平稳,企业在2015年的经营策略将依然以平稳去库存为主。

停止房地产去库存,现在看来还只是一地一城的个别行动,但未尝不是整个楼市巨轮全面转向的信号。

综合整理 来源:房屋屋、大胡子说房、21世纪经济报道等

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