再买玩具卖可可,3千万的房屋卖了1

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大外甥还有俩月过生日。

会计既不是科学,也不是艺术。

众所周知,我们所说的房子产权,通常指得是土地的出让年限。毕竟国内土地都是国有,不是私有;所谓的土地权,只是使用权。

跟他出去骑车那天问他想要什么礼物。

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依据土地的使用目的,一般分为住宅用地、工业用地、商业用地,使用年限分别为70、50、40年。然而,现行规定并没有明确,土地使用年限到期后如何?

问他买玩具好不好。

【案例】公司亏损1个亿,可是这样账面不好看,于是想着,怎么让我的报表好看些呢?

对此,官方一向十分谨慎,也正是在谨慎之中,每次表态,都暗指着未来的走势。

他最开始说好,后来又算了。

想啊想啊,终于,这家公司发现还欠银行1.6个亿的欠款,嘿嘿。

最近,针对土地年限的表态,是在27日,民法典草案审议中。

他说,妈妈不是说了嘛,再买玩具就卖可可了。

1.公司向银行申请提前偿还1.6亿欠款。

所谓“民法典”,是系列民事法律的汇总,如果说宪法规定的是公权,那么民法规定的是私权,刑法则是加以约束。三种法律,极为重要,构成了法治社会的基础。

2.怎么还呢?跟银行商量,用公司一个价值3千万的房子去偿还,第二天公司再拿1.6个亿的现金将房子赎回来。

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啊?好像什么也没变嘛?干嘛呢?

当然,法律要想出台,须有一个复杂的过程,但我们不妨先看下已经公开的,和房地产有关的条款—这其实就是未来的趋势。

是的,先拿3千万的房子抵掉1.6亿,再用1.6亿现金买回这个房子,房子没有给银行,公司只是拿1.6亿现金还了银行1.6亿的欠款,但整个事情却完全不一样了。

1.
居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅,以满足其稳定生活居住需要。

实际上房子一抵一赎却让公司多了1.3亿的盈利,减去原来真实亏损的1个亿,财报从原有的亏损1个亿变成了盈利3千万。

这一点看似平常,但如果以法律的形式落实下来,就不寻常了。这可以保证民事主体的居住权,也为其他一些相关的住房形式,奠定了法律基础。

不相信?接着看:

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看之前,先申明一个重要的原因:利润永远只跟卖东西有关系。没有卖东西,就不会影响利润。

举个例子,比如租房纠纷,之前我们只能通过合同法,追究违约责任,而这条写入法律之后,就变成侵权责任了。此外,条款中的表述是“登记占有”,这也意味着,将来租房的权利保障,需要正规的交易和备案。这种备案,也为房产税的一个方面:租房收益征税,奠定了法律上的基础。

首先是用价值3千万的房子还掉欠银行1.6亿的欠款,相当于将3千万的房子以1.6亿的价格卖给银行,在这场交易中,公司赚了1.3亿。

再比如,如果进行“逆按揭养老”,房子抵押给保险公司,如果保险公司玩猫腻,一定时期后赶走了住房人呢?有这项规定,双方的合约就会清晰很多,纠纷也就更少。

后来公司拿1.6亿现金买了一个其实只值3千万的房子,这件事虽然很亏本,但对会计报表的利润毫无影响。对报表的影响也只是这个房子,从原来的价值3千万,增值到了价值1.6亿。

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而且,以上并没有违反当时会计制度、准则,也就是说公司并未做假账,亏损1亿就这样变成了盈利3千万。

2.
住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。


这是大家关心的,土地使用年限到期后怎么办。

所以,会计是什么呢?为什么在我们眼中一个非常繁琐、非常简单的会计工作,最后会变成这么复杂的东西?

如果法律通过,那么“自动续期”就将以民法的形式固定下来,大家可以吃个定心丸了。

它既有科学的一面,也有艺术的一面。

但是,我们要看到表述上的细节:“续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定”,等等,这是不是意味着将像传言那样,土地到期后,再次缴纳土地出让金才能续期?按照地价占房价的比例,那可不是一般家庭能承受的。

在这背后,有一个重要原因:在现代商业社会中,人们都会或多或少的在生活中使用会计信息来帮助自己做决策。

由于还没有通过,我们这里姑且大胆推测,房子兹事体大,鉴于保障民生精神,如果是家庭自住房,人均面积控制在一定规模之下的,理论上应该是免费续期。

为了迎合不同使用者的偏好,公司会采取各种方式方法来修饰会计报表。

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而我们要做的,就是先去认识财务报表,再去了解财务报表背后的故事,最后解读企业的兴衰变化。

但是,现在的表述是“缴纳或者减免”,这意味什么呢?看下现行物权法规定:


住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。

说明

1.以上内容为课程《财务分析与决策(2014春)》学习笔记整理。《财务分析与决策(2014春)》是“学堂在线”上清华大学肖星教授在2014年开设的课程,2017年也开通了同样的课程(收费)。

2014年学时还是免费,可当时的自己只是纯属兴趣,如今学习解读公司财报的过程中,猛然想起这笔财富,于是果断找出当年的课程录播,温故知新。笔记内容也会及时发到简书、本人微信公众号“且行且悟”。

2.文中的案例原型是:“1995年,世纪星源16658万元银行贷款到期,本来用现金偿还即可。但是世纪星源却玩了一个花招:用一项成本为3061万元的“华乐”大厦部分产权,作价16658万元,抵给银行以充还贷款;同时,世纪星源又用16658万元将这部分大厦产权从银行购回。明明是正常的还贷,但经过世纪星源如此包装,在账面上形成16658万元虚假房地产销售和13597万元的虚假利润。世纪星源1995年报披露净利润为5922万元,若除去此虚增利润,世纪星源1995年实际上亏损7000万元以上。”

在当时的政策中,公司这项“包装”是完全符合会计要求的,至于在当下是否符合会计要求,并未进行求证。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

也就是说,住宅的续期,从免费到待定;非住宅的续期,连“自动”都不提了。这意味着什么呢?

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首先,现在所谓的“商住”,“公寓”,到时候最后的遮羞布将被扯下。而且,本身它们的土地使用年限就短,民法典出台后,大量商业用地上盖起的住宅将面临土地到期问题。从最近国家对于这种“挂羊头卖狗肉”的土地使用的态度看,未来不会对“商住”“公寓”手下留情。那就意味着,现在持有“公寓”的人,要尽快考虑重新配置资产了。毕竟“公寓”交易受限、税点高,并不容易快速转手,动手一定要早,莫要等到大家都意识到这一点再动手。

其次,多套房持有者,别再舍不得“老破小”了。刚刚分析了,尽管住宅自动续期,但并不一定是免费了。以目前的情况看,对于多套房、面积超标的豪宅,征收一定的土地出让金是有可能的。如果多套房投资者想跟未来对赌一下,观望观望,最好也将老房子出手—毕竟他们最先到期,首当其冲,自己就不要做“吃螃蟹”的人了。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

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