楼市前瞻,金九银十

八月:呼和浩特在全国率先提出了全面停止房地产去库存;

今年的“金九银十”与以往不同,照我估计,今年大约会出现以下几个特征:

  据中国证券报记者统计,截至目前,全国47个限购城市中仅剩不到10个城市仍在坚守,业界预料限购的全面放开或是大势所趋。但楼市对此反应平淡,成交未见回暖。业内人士认为,信贷政策变化或是未来楼市调控调整的主旋律,这也关乎到传统销售旺季“金九银十”的含金量。

九月:北京住房公积金基本生活费标准将调整;

●市场或非常平淡

  短期楼市成交料回升

十月:有望按5000元为标准缴个税

事实上,“金九银十”是传统楼市旺季,哪怕是在市场不景气的年份,成交量也总会在这个季节有一波相对的冲高,即明显高于淡季的6、7月份。今年的话似乎难有什么期望了,这在统计数据上就可以很明显地感受得到。但这种情况并不是说因为市场极度的萎靡,而是政策对市场按下了“暂停”按钮。

  9月3日,兰州市住房保障和房地产管理局宣布,从2014年9月3日起,购房人在兰州市购买商品房、二手房办理网签备案和房屋交易时,不再核查现有住房情况。这意味着兰州执行了4年的限购令走向终结。根据中国指数研究院的统计,目前为止,仍在坚守限购的城市仅包括北京、上海、广州、深圳4个一线城市,以及南京、西宁、三亚、珠海和永康5个二三线城市,限购城市从曾经的47个骤减为9个。

如今市场的实际情况没人知道,须等到它再次“启动”,我们方可知晓。

  但限购放开未能提振楼市。统计显示,2014年8月,全国100个城市住宅平均价格为10771元/平方米,环比上月下跌0.59%,已经是连续第4个月下跌。克而瑞CREIS中指数据则显示,2014年8月监测的主要城市累计成交面积虽环比上涨1.5%,同比下降13.25%。今年前8月,主要城市累计成交总量也比去年同期低15%。

Part.1

●成交量低

  进入9月,传统销售旺季的到来或许可以让开发商松一口气。从市场供应来看,8月底开始,市场就已经进入蓄货的阶段。以深圳市场为例,8月最后的两周,深圳均只有1个楼盘入市,9月则将迎来供应的高峰期。

昨天晚上,出现了一则标志性的大事,这就是呼和浩特在全国率先提出了全面停止房地产去库存。

目前广州的月成交量大概为六千到八千套,但我们要知道的是,成交量低不完全是少人买房造成的,其中也包含着其他的因素,如:1、库存量仍旧是低。目前广州库存也就5个月,可卖的货量没多少;2、有房不可卖。备案价格高于限价要求的项目都拿不到预售证;3、卖了无法签约。城区的楼盘都得排着长队等签约,就算卖了也无法在网签上显示。

  由于房企加大促销力度,部分城市取消限购刺激需求入市,短期市场成交将回升。预计随着“金九银十”供应高峰的到来,房企在加大推盘力度的同时,合理定价、有效促销将会吸引刚需入市,市场成交或将季节性环比回升。

这是中国首个喊出停止去库存的城市,具有重大的风向标作用,意味着房市调控的大转折。

●贷款的情况极不正常

  房价点评网高级分析师肖文晓则不以为然。他指出,从目前的市场趋势来看,尽管部分城市已经放开限购解决了购房者的资格问题,但是这些放开限购的城市都是高库存的城市,购房者买房不急于一时,限贷的政策环境也还没得到有效改观,因此目前促成楼市需求全面释放的条件还没达到。预计“金九银十”楼市的成交量有可能会超过“五一”,但不一定能够超过今年年初的成交量水平。

我们知道中国房地产调控越来越严格,尤其是一线城市的房市调控,使得房价一直在横盘,并没有出现上涨,有的郊区还出现了下跌。

首先是银行放款速度很慢,现在不少银行的放款速度超过半年,造成的结果就是楼盘对贷款的折扣是越来越少了,卖家大都希望买家能一次性付款,或是首付尽量能给多些;其次是限价所造成的双合同、三合同现象,也变相地提高了首付比例。所以现在购房者就算是买首套房,首付平均也得付6、7成了,若是二套房则接近全款。

  楼市走向需看信贷政策

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这种不正常的房贷情况让楼市的刚需都无法正常释放。

  从多位业内人士的分析来看,限购放松给楼市带来的刺激作用有限,制约楼市重新活跃的关键因素则是信贷政策目前尚未得到调整。

一线城市严格限购,导致货币流向了二三四五线城市,这些城市的房价已经补涨。一些热点城市甚至出现房价涨幅过高,涨速过快,很有可能导致泡沫的出现,如果泡沫破灭,后果严重。

●价格平稳,或有笋盘

  分析称,执行3年之久的限购政策对于市场的调控作用已相当有限。刚性需求在此过程中逐渐释放,而对于二套及多套房的限贷政策又决定了单独放开限购难以对市场形成有效刺激。采取更多措施鼓励金融机构支持首套房贷,将成为下一阶段各地政府促进房地产市场回暖的重要手段之一。

货币的不规则流动,导致地产热点频出,一些城市的房价上涨过快,一些则相对沉寂。

目前市场需求仍然旺盛,只是被暂时压制而已,这点大家看看非限购区域楼市的火爆就可以知道了。已买房的人多会坚定地持有,未买的人也会伺机而动。

  目前一些省市针对房地产市场的信贷政策已经开始调整。如福建省降低首套贷款认定标准为“购房人偿清购房贷款后,再次申请贷款购房,按首贷认定”,而“首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行”。此外,江西省也明确提出“促进房地产市场平稳健康发展,落实首套房贷款优惠政策,适当降低二套房首付比例”。

然而,今天呼和浩特在全国首次喊出全面停止去库存,意味着房地产调控的思路发生了大转变。

价格方面或有局部的松动,但想整体下挫是不可能的了。想要找到笋盘,可以看看长期没有销售,急需资金回笼的楼盘,或者找找看空后市的投机者、高成本融资的炒房客,此三类会出现部分的打折套现房。

  肖文晓认为,限购令带有强烈的行政干预市场色彩,退出是大势所趋,现在只是退出方式和退出时间的选择问题而已。与此同时,差别化的信贷政策很有可能成为将来楼市的新常态,商业银行对房贷利率和首付的市场化运作将得到鼓励,但流动性偏紧的局面短期难以改变,银行不大可能对房贷全面开闸放水。

美高梅手机版登录,●大城市周边依旧受追捧

1、过去是对一线城市和部分热点城市进行严厉的宏观调控,对于一些三四五线城市则鼓励去库存。

首先是大城市周边的板块政策依旧宽松,继续吸收来自大城市的外溢资金;其次是最近珠三角轨道交通规划利好不断,轨道交通所到之处,其价值将被再一次重估;再有就是当前经济形势既平稳,也平淡,正是由于缺乏亮点,投资渠道也乏善可陈,最终大量资金仍会选择楼市。

2、现在不但一线城市进行严厉的宏观调控,对于三四线城市也开始停止鼓励去库存。

当然,三线城市的楼市“坑”也比较多,所以购买需谨慎。

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这意味着,中国的去库存在全国范围内已经完成,已经不需要鼓励去库存对房市进行刺激或补贴。

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接下来,应该会有越来越多的城市加入这个行列,这肯定是一个大转折,是中国房地产调控思路和调控政策大转变。

而就在近日,相关政府部门和市场研究机构相继发布了四大一线城市的1-7月房地产销售情况。上海、深圳有所复苏,北京、广州则持续低迷,调控最为严厉的北京,新建商品住宅销售同比下降超过三成。

种种迹象或许正似是而非地表明,今年楼市恐难再望“金九银十”。

Part.2

而随着9月1日起北京市最低工资标准和基本生活费标准的调整,市管公积金的缴存额也将发生变化。近日,北京住房公积金管理中心发布通知,明确自2018年9月1日(含)起,新受理的住房公积金个人贷款,借款申请人每月的基本生活费标准按1484元执行。

根据通知,职工工资扣除职工住房公积金月缴存额后低于2120元的,职工月缴存额可以降低,以达到2120元为限,单位住房公积金月缴存额不变。也就是说,一名普通的企业职工在扣完公积金后,如果拿到手的工资低于2120元,其个人的公积金缴存额可以降低,但单位应缴部分则不能减少。

此外,下岗、内退等类似情况的职工,工资扣除职工住房公积金月缴存额后低于1484元的,职工月缴存额可以降低,以达到1484元为限,单位住房公积金月缴存额不变。

根据北京市此前的公积金贷款规定,需根据借款申请人的月收入确定贷款额度。借款申请人每月偿还贷款后,保留的人均生活费不得低于北京市的基本生活费标准。

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这样一来,基本生活费提高了,对于一些收入不高的家庭,贷款的额度就会略有减少,这一影响虽整体有限,但也是可期的。

Part.3

而在此次个税法二审中,其中一个新变化是,赡养老人的支出也予以税前扣除。而起征点将维持了一审稿中起征点调至每年6万元,即每月5000元不变。

另外,提交本次全国人大常委会审议的决定草案提出:“本决定自2019年1月1日起施行”。

自2018年10月1日至2018年12月31日,纳税人的工资、薪金所得,先行以每月收入额减除费用五千元以及专项扣除和依法确定的其他扣除后的余额为应纳税所得额,依照本决定的个人所得税税率表一(综合所得适用)按月换算后计算缴纳税款,并不再扣除附加减除费用。

上述规定意味着,如果本次全国人大常委会审议通过了决定草案,那么修改后的新个税法,将于明年1月1日起实施,不过,“工资、薪金所得”拟先行一步,从今年10月1日起执行5000元/月的起征点。

这相当于,以工资、薪金所得为收入来源的工薪阶层,有望今年10月1日起,按新的起征点缴纳个税,提前享受本次个税法修改的“红利”。

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去库存结束了,楼市政策刺激也告一段落,这轮房地产牛市可能就此到头了。八月的夏日即将挥手告别,而与我们利好相关的金秋,或许正有望来临。

(综合来源:人民日报;21世纪经济报道;看法新闻;黄生看金融)


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