楼房买卖市场开端回暖,揭楼房买卖市场回暖真相

2019年开工以来,楼市显得躁动不安。“南京3000人看房团65辆大巴车横扫72盘”、“燕郊某盘一夜涨7000元每平”、“深圳湾某盘8000万豪宅秒光”、“广州土拍又出地王”等消息不断刷屏,于是
“楼市回暖”的消息被推上风口浪尖,刺激着我们的神经。

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“现在上海楼市有点像前一段时间的深圳。”
融创中国控股有限公司营销总监李公杰感慨称。6月1日后,李公杰所在的楼盘价格普遍上调了2-3个点,但仅仅一周,已经销售2个亿。上个月,他们的销售额是7.5亿,创造了年内以来的历史新高。

“忽如一夜春风来”,难道经过两年的调整,楼市又将开启新一轮的上扬通道?当然也有不少人感觉这一波楼市行情来的不明不白,前段时间可能还看到文章在建议大家今年卖房炒股,怎么这么快楼市就开始“回暖”了?真相到底是什么?

春天来了,气温开始转暖,一起变暖的还有楼市,最近一些重点的城市楼市有回暖的迹象,这其中包括北京,厦门,杭州等等。同时海南房地产市场也出现相似的情况。北京是从学区房开始升温,最后传递到整个二手房市场。

今年以来,公积金政策放松已经覆盖了全国几十个城市有余。大范围的政策调整既是对中央政策的落实响应,也是因为公积金是地方自主性较大的住房相关政策,成为当地政府消化楼市库存的重要举措之一。

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这样的市场,朋友们纷纷表示看不懂,大概觉得在国家调控的背景下,市场表现不应该如此。笔者(微信公号:grassce)认为,回顾楼市历史,政策作用到房地产市场,不会立竿见影。热点的一二线城市,如果楼市过热,调控会加码。北京市场变暖存在市场规律,年后的时间,市场就会量价齐升。以北京2010年-2015年二手房的销售量来分析,不管当年房地产市场大的行情如何,年后这段时间价格都是上升的,存在这样一个市场规律。换句话说,每年的这个时候都会量价齐升。需要注意的是,假如这里隐藏着楼市真正的回暖,我们要加以区别,只要对比去年三月份的月均成交量,就能判断是规律性的反弹,还是楼市回暖的反弹,这样才能对市场走势判断准确。聊聊海南的楼市,海南的楼市定位是度假旅游,海南房价在经历了数年的低迷后,今年出现了回暖的情况,过去只是旅游地产,最近由于北方雾霾的压力,躲避雾霾的需求大增。从而吸引了不少的购房者。同时我们注意到环京的张家口区域,购房者的避霾自住需求不在少数,和京南区域投资客居多的情况,存在很大差异。

进入6月,住宅市场成交量虽然较5月末有所回调,但表现依然较为活跃。但具体表现也因区域不同而有所差异。中原监测的40个城市数据显示,上周新建住宅成交面积环比下降22%,较5月首周下降6%。其中,受到上海及深圳拉升影响,一线城市上周成交量较5月首周上升18%,而二线及三四线城市则分别下降9%、21%。

用数据来说话,先来看看一些房地产中介和自媒体用来说明“楼市回暖”的主要数据证明:

最后聊聊环京区域,年后环京楼市持续升温,环京楼市首要考量的就是通勤北京的成本,成本包括时间成本和物质成本,综合两个指标,时间成本和物质成本最低的区域,是最有价值区域,也是环京的核心区域。朋友们最关心的是环京区域还能不能买入,从距离上来说,距离北京越远未来的风险越高。环京区域存在价格回调的风险,风险在于如果北京楼市继续火热,一旦调控加码,北京楼市遇冷,环京区域将受到很大影响,做为楼市风向标之一的上海,相对于北京来说调控政策更加严厉,目前楼市已经渐冷。

去库存化速度加快

国家统计局数据显示,2019年1-2月,全国房地产开发投资12090亿元,同比增长11.6%,增速比2018年全年提高2.1%,同比增速创2014年11月以来最高。

李公杰明显感到了市场的变化。“3月份客户来了需要谈,而且普遍感觉客户资金都在股市。从5月份开始,明显感觉客户手里的资金从股市出来,基本不用谈太多就能下定。”

银行信贷投放重新流入房地产市场。还有近期多个城市首套房贷利率连续3个月下降,根据融360的监测数据,2019年2月全国首套房贷款平均利率为5.63%,环比下降0.53%。

如李公杰一样的感受,项目布局主要在一线和二线城市的房企普遍感受到市场的回暖。

在政策方面,一线城市的房产交易增值税附加税也在大幅下调:北广深从12%下降到6%,上海从11%下调到6%,减轻了购房者的负担。

融创中国在其官网公布的最新销售数据显示,2015年5月,公司实现新增预订销售金额人民币62.5亿元,合同销售金额人民币52.4亿元,合同销售面积约26.4万平方米,合同销售均价约人民币19840元/平方米。而3月份,融创中国实现新增预订销售金额41.7亿元,合同销售金额34.9亿元,合同销售面积约16.7万平方米,合同销售均价约20960元/平方米。

从上面这些数据来看,房地产开发投资增加,银行资金似乎又打开了流向房地产的通道,以及还减轻了购房者的负担,再加上刷屏的楼市热点现象,似乎都在表明:楼市要回暖了,大家赶紧买房吧!

龙湖地产近期公布业绩报告也显示,5月单月销售额46.5亿元,销售面积36.4万平方米,环比分别增长44.0%和25.1%。公司前1-5月销售额达180.6亿元,销售面积165.3万平方米,同比分别增长39.8%和20.4%。

然而深究数据背后的事实、刷屏背后的真相,才不会轻易被迷惑。

保利地产近期公布的销售简报显示,5月份,保利实现签约面积136.45万平方米,同比增长39.35%;实现签约金额175.32亿元,同比增长
43.46%。2015年1-5月,公司实现签约面积392.79万平方米,同比增长2.76%;实现签约金额503.90亿元,同比增长3.64%。

1、关于房地产投资增速,我们要知道的是,房地产投资其实是一个滞后的指标。从2018年开始,房企开始转向“高周转”模式,纷纷抢开工,有数据统计显示,房地产新开工面积从去年2月的2.9%一路上行至去年12月的17.2%。去年年末,房企新开工面积增加,那么目前房地产施工增速自然就增长。

除了主要布局在一二线的房企,项目布局主要在三四线的房企销售额也在增长。恒大地产近期公布销售数据显示,5月份,集团实现合约销售额167亿,合约销售面积236.5万平方米。较2014年5月份,合约销售额同比增长41.3%,合约销售面积同比增长26.7%。

但是有一个数据需要注意,那就是今年1-2月房屋新开工面积18814万平米,增长6.0%,增速回落11.2%。这就很好地说明了,未来几个月房地产开发投资增速将会回落。

布局较为广泛的万科销售数据上扬也较为明显。万科公布5月销售情况,当月实现销售金额206.7亿元人民币,同比增长42.2%。5月公司销售面积为165.1万平方米,同比增34.3%。今年前五月,公司累计实现销售面积707.1万平方米,销售金额847.6亿元,分别同比增长9.2%和4.0%。

其实房地产行情到底怎么样,我们还可以通过当期开发商们的拿地热情来观察,但据数据显示,我们可观察到的是房企拿地并没有多大热情。国家统计局数据显示,今年1-2月份,房地产开发企业土地购置面积1545万平方米,同比下降34.1%;土地成交价款690亿元,下降13.1%。

CRIC研究中心将5月份称为“红五月”。据他们监测,市场成交热度持续攀升,房企业绩表现可喜。20家典型房企销售金额普遍上扬,总销售金额同环比分别增长31%、17%。其中,万科、碧桂园及招商3家房企业绩抢眼。万科销售金额破200亿元,再次夺冠;招商则借力深圳豪宅项目海上世界双玺花园热销,单月吸金55亿元,同比翻番。

2、关于银行信贷资金,我们知道,今年1月份央行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点,相当于释放大约1.5万亿元资金规模,而商业银行因为资金充足,确实也在调低房贷利率,所以有部分资金确实通过融资的方式流入房地产,而且房贷利率也有所下调。

受市场回暖影响,房企普遍在加快推盘速度。比如北京,在连续3个月的零供应之后,5月,公寓豪宅市场结束了供应冷淡趋势。据亚豪机构数据统计显示,5月北京公寓豪宅市场共有4个项目集中入市,新增供应套数689套,预售许可面积17.88万平方米,这一供应量也创造了近6个月来的新高。金地中央世家负责人王艺凝称,他们近期面向市场推出了63套独栋别墅。

但是需要注意的是,央行发布数据显示,2月居民新增中长期贷款量显着下滑,同比下降31%。要知道居民中长期贷款主要就是购房贷款,新增中长期贷款量下降31%,就比较能够说明房地产市场销售不乐观。

一致的战略

从下表可见,虽然1月份居民新增中长期贷款量确实大幅增长,但很大一部分原因是房企在年前大力促销导致,而2月的数据同比下降31%,已经明确说明房企促销效果非常短暂。

尽管楼市普遍回暖,但房企未来的战略仍然主要着眼于刚需以及改善性,城市布局更看重一线二线城市。

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龙湖地产称,稳定的销售表现得益于市场对调控政策的稳定预期,极具性价比的优质产品也有效激活了客户需求。以5月首次开盘的杭州春江彼岸项目为例,首次开盘主力产品为80-160平方米的中小户型高层公寓,面向首次置业及首次改善型需求。“该项目的热卖亦是公司‘近城区、控规模、高周转’策略的验证。”龙湖如是称。

3、关于政策放松,据监测发现,此轮已有将近30个城市不同程度地微调了楼市政策,如调降人才落户门槛、松绑限购、取消摇号等。但是其实这些政策多是试探性的,只是小小松绑楼市调控政策,并不意味着全面宽松,这也是照应了国家一直以来说的“因城施策”。

金地华北区域总经理阳侃也明显感受到了市场的变化。阳侃在金地中央世家产品发布会上称,金地在华北所分管的区域是北京、天津、山东、山西、河北和内蒙。今年,金地会重点把握北京、天津胶东半岛等城市。

3月23日,住房和城乡建设部副部长倪虹在中国发展高层论坛2019年年会上强调,楼市调控政策没有出现松动,房地产市场调控不会动摇,因城施策就是一城一策。

房企拿地战略也可以看出这一趋势。

目前楼市调控呈现的逻辑是:楼市“房住不炒”依然是底线,所以不会全面放开调控,同时又要“稳预期”,所以要松动部分调控政策,让楼市不至于爆冷。具体来说,就是一二线城市因潜在的房价上涨压力犹存,所以短期内调控政策难松动,仍将抑制商品房投资属性,同时优化供给结构,提高保障性住房供给;三四线城市房价缺乏继续上涨的动力,但下跌同样受制约,未来调控重点在调供给、稳需求以及一城一策等方面,以防止出现大起大落。

CRIC研究中心监测数据显示,5月土地市场较为活跃,房企拿地同环比均上升。其中,拿地总价同比上升74%,环比上升55%;拿地面积同比上升53%,环比上升61%;而平均楼板价为2757元/平米,环比下跌21%。从城市能级来看,房企拿地主要偏向于一二线城市优质地块,拿地总量较大,而且在合肥、厦门等经济发达城市出现118%和75%的高溢价率;三线城市的土地成交总量相对较少,大部分以底价成交;从单个企业表现来看,恒大、万达拿地投入较上月大幅增加。其中恒大积极扩张板块,在5个二三线城市共获15幅地块,拿地投入高达81.85元。

4、关于刷屏的热点现象,要知道的是,那只是个别城市的个别项目的热销情况。比如深圳8000万豪宅被秒光,其实并不影响楼市,豪宅与整体市场情况关系不大;而南京千人看房团只是一平台组织的例行商业活动,已经持续七年。楼市向来是一个炒作盛行的市场,置业者要多加甄别。

不仅销售回暖,房企的融资环境也在趋向回暖。CRIC研究中心数据显示,5月,典型房企融资总量大幅上升,环比增加45%。银行贷款和信托表现较为突出。就平均融资成本而言,5月国企发行票据、债券的利率均低于5%,其他企业则维持在8%左右。

其中,值得关注的是,房企定增募资呈现爆发式增长。CRIC研究院房玲认为,此轮定增激增主要基于以下两点原因:一是审查门槛降低,从今年1月开始,国土部不再参与定向增发事前审查,刺激房企趁热抛出预案;二是定增募资额度相比中票和公司债要高得多,更适合资金需求强烈的房企。

此外,此次房企融资激增除了传统意义上的补充流动资金、偿还借款和项目投资外,还包含了多元化转型意图。以绿地香港为例,折让6%配股筹17亿港元主要用于互联网金融业务的扩张。随着A股市场的逐步火热,融资目的的多元化也将促进房企更为健康地发展。

在房企的逻辑看来,地价的回暖也在催动房价上扬。6月3日,上海举行土地拍卖会,闸北地块以87.95亿元被华发华润联合体竞得。地块楼面价38061元/平方米,溢价率为26.8%,成为今年上海新的总价地王。

“未来还会涨价。”李公杰称。

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