美高梅手机登录网站外国资本新设房企数大增,为啥上市房企走高

摘要:外资视之为“价值洼地”、热钱去处,中资开发商在调控下忙转型商业地产迎来交易井喷。
《中国经济周刊》记者 孙维晨|北京报道
在渐进调控房地产住宅市场的大背景下,国内房地产商已经意识到转型的时刻或许到来。一些民营或国有性质的开发企业正着手将经营的…

内资房企与港资房企角逐内地商业地产,谁将胜出?来自智通财经app的原创专栏

问题:碧桂园5500亿,万科5300亿。\n2018年首周A股房地产板块节节攀升,与龙头房企2017年销售业绩再创新高相映照。截至1月5日晚间,已有22家上市房企公布2017全年销售业绩。碧桂园以5508亿元的合同销售额,首次问鼎年度销售冠军;万科及恒大则以5298.8亿元和5009.6亿元分列二、三位。总体来看,22家上市房企2017年合计销售达2.92万亿元,增长52.54%。在楼市调控趋紧的2017年,上市房企总体销售额放量,说明在政策因素外,企业充沛的可售资源、合理的项目布局,以及强大的运营管控能力都至关重要。

外资视之为“价值洼地”、热钱去处,中资开发商在调控下忙转型——商业地产迎来交易井喷。

内资房企的望而却步与港资房企的进取,令二者在商业地产上的博弈戏码越发精彩。

回答:

《中国经济周刊》记者 孙维晨|北京报道

近日,媒体报道港企重金加码内地楼市,与之形成鲜明对比的是,在香港最新的一宗百亿商地投标中,内地房企却集体缺席。

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在渐进调控房地产住宅市场的大背景下,国内房地产商已经意识到转型的时刻或许到来。一些民营或国有性质的开发企业正着手将经营的重点由住宅转向商业地产。

这一巨大反差引起业界关注。毕竟今年以来,内房企不仅在内地土地市场拼杀激烈,在香港土地市场上也勇猛拿地,而此番集体止步香港百亿商地前,着实令人意外。

房价有一些定律。

但是,他们的速度已明显落后于外资机构。

在业内人士看来,近些年,内房企的住宅开发实力突飞猛进,积累了丰富的经验,但是在商业地产的开发运营方面,仍然不能与港企抗衡。而港企积极进军内地,也是意在商业地产。

1、未来房价怎么走,其实归根结底看供需关系。库存销售比,即现有库存安当前销售速度够几个月卖的,小于8个月的,房价基本都是一定保障的。

2011年2月以来,横跨大洋的强劲对手频繁加速布局中国商业地产。这或是“抄底”的前奏。来自商务部的备案显示,截止到3月24日,仅3月份外资新设或者增资的房地产公司就出现井喷,高达39家。

表面上看,内房企与港企激战正酣,而商业地产,有一点内地房企“阿喀琉斯之踵”的味道。

2、稀缺的房产如同稀缺的股权,宁买贵的稀缺地段也不买便宜的非稀缺地段。如果只是买来居住的话,当然是房子越贵越好,因为装修成本也会增大,对他的上升空间已经狭窄了。即便房价下跌,最先创出新高的也是稀缺资源,日本房产大熊二十年,核心位置银座至今还能迭创新高。

外资狂购商业地产

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3、一个城市的房价和这个城市的高薪岗位数量有着非常大的关系。很多城市很漂亮,很少这些城市楼盘价值很低。原因:一是附近没有高薪就业机会,二是供应量无限,二手房卖不掉。

戴德梁行日前发布全球房地产投资报告显示,2011年全球预计会有1040亿美元的资金投向亚太区的房地产,较2010年年中的资金量上升45%。其中,中国商业地产为资金重点流向。

港资房企正积极进入内地市场

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此前,有预测认为,房地产企业领域的并购潮将爆发在住宅市场。这样的观点主要源自中国大力度调控房地产市场。但近段时间以来,频繁的外资并购正在领导另一场潮流。

早在2017年年初,内房大军大举进军香港土地市场,掀起一波拿地热浪。2月,龙光地产联手合景泰富拿下香港鸭脷洲一宗临海住宅用地引发业界强烈关注。而5月16日,合景泰富又与龙湖地产联手拿下香港九龙启德新区的一宗住宅地块,总价为72.3亿港元(约合63.96亿元人民币),折合楼面地价约12.06万元/平方米。

我们可以借鉴任志强的问答,来说明碧桂园5500亿的年销量。

来自上海产权交易所的数据显示,在2月底的一个星期内,上海产权市场上房地产业的成交金额超过亿元,新挂牌房地产项目的金额也居于首位。外资大手笔的并购行为也隐含其中。

智通财经APP注意到,自2011年至今,内地房企逐渐加大在香港的投资。尤其是今年,投资占比进一步提升。中原测量师行董事总经理黎坚辉在8月16日的记者会表示,今年迄今为止香港推出的六幅住宅地皮,其中五幅由内地开发商中标。以可建楼面面积计算,内地开发商投得的土地面积占比高达95.9%。

记者问:您觉得中国的房价什么时候会下降?临界点在哪儿?

其中,“上海国际集团广场有限公司100%股权”转让项目的交易完成引人注目。该项目的持有方是上海一家国有独资企业,收购方是新加坡的一家公司,最终受让价格超过3.1亿元。

可就在商业地产领域,内房企业望而却步。

答:我不认为在我的有生之年能看到房价大幅下降的情况。也许你还年轻,但至少我在世的这段时间不会出现。

来自上海产权交易机构的登记信息显示,“上海国际集团广场有限公司”的注册资金和实收资金均为1.5亿元人民币。其唯一股东,上海国际集团资产管理有限公司持有其100%股权。该资产管理公司为上海国际集团有限公司的控股子公司。

10月9日,香港市区重建局公布,位于中环的卑利街/嘉咸街重建项目地盘C,于当天正午截标,合共接获9份标书。这9份标书,全部为港资企业递交,曾经表达过意向的内资房企集体退出。

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2006年的资料显示,上海国际集团有限公司是一家成立于2000年4月20日的国有有限责任公司,股东分别为上海市财政局,持股52.91%;上海国有资产经营有限公司,持股47.09%。

有分析指出,内房企在香港拿地重点在住宅项目上,而对于资金回笼较慢的商业地块几乎不碰。虽投出了意向书,可能只想参与、观摩一下商业土地出让的规则和情况。

记者问:任总,中国目前房价看似没有所谓的拐点,您认为房价会降?还是房价增速减缓,等待人民收入水平提高?

其实,被转让公司所持有的“国际集团广场”便是曾经获得国内建筑最高奖项——白玉兰奖的德隆大厦。2006年,德隆系崩塌后,这座以其企业名称命名的广场建筑便以5.95亿元的价格被上海国际集团收入囊中。

另一边,港资房企却在积极进入内地市场。

答:房价下降的可能性不大,我没看到哪个国家的房价是下降的。日本是特殊情况,一个是城市化率接近90%,一个是老龄化
程度在超长的经营,另外一个已有的住房情况在改善,当改善过后再想提高,与经济的增长不相适应,只有日本这种特例,但很少出现,中国还很远很远。

在国际集团广场售出当周,“长沙广悦置业有限公司39%股权”的转让项目也实现交易。根据公开资料显示,长沙广悦置业有限公司拥有在长沙开发的一个住宅及商业的项目,项目位于天心区,湖南省政府西侧,楼面面积约30万平方米。

继9月初在苏州夺得几宗地块后,9月21日,九龙仓又以62.6亿元总价拿下北京丰台区的一宗住宅地块。就在当天,新世界发展在香港召开2017财政年度全年业绩会,新世界发展执行副主席兼总经理郑志刚多次强调,想大力开发内地土地,计划拿出160-200亿港元增加内地土地储备。

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该项目被香港一家置业有限公司收购,成交价格达到2.9亿元。出让方是中国五矿集团公司。

内资房企大手笔布局商业地产

记者问:你的“房价永恒上涨论”怎么理解?

而在此之前,新加坡的“中投”——淡马锡公司子公司嘉德置地宣布,公司新增位于广州市番禺区石楼镇一占地面积约50万平方米的商业项目,并计划未来3至5年投资约人民币100亿元于中国内地,其中包括将旗下商场数量翻倍至100家。

智通财经APP注意到,此前受互联网行业冲击,传统零售业陷入生死挣扎边缘,内地商业地产也受影响被指进入寒冬期。不过近些年,随着房企对商业地产发展模式的不断摸索,以及互联网技术的灵活应用,内地商业地产正在迎来新一轮的上升通道。

答:人口不断增加,经济不断上涨的过程中,房价必然是上涨的,只有在一个城市经济开始下滑,堕落,人口开始离去的时候,这个城市的房价才会不再上涨。当中国还有巨大的农村人口向城市转移的过程中,多数城市还是上涨的。

与亢奋的新加坡企业并肩而行的是爱尔兰最大的房地产企业财富控股集团。在2月末,其麾下信托子公司华瑞中国地产信托计划发行价值5970万新元的可转换债券,为该公司以人民币5.75亿元收购上海淮海商城的交易融资。

值得一提的是,随着今年以来全国住宅市场不断遭遇严厉的调控政策,许多房企也欲从住宅市场突围,寻找新的盈利增长点,其中,一些房企的业务触角伸向了商业地产。

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来自华瑞信托的公告称,淮海路的租赁市场近年来,特别是过去两年,一直保持两位数的强劲增长,租金平均每年增长18.0%。因此,收购淮海商城,对其重新翻新及定位,是为了使其未来5年租金翻倍。

例如,近年在商业地产布局方面有大动作的万科。万科在2016年收购印力集团,并将其作为旗下商业开发与运营平台,专注于国内商业地产投资、开发和运营管理,截止2017年6月30日,共持有及管理商业物业面积超过850万平方米。

记者问:假如房产产权70年这个政策不变,同一个人花几百万在大城市买房的生活质量肯定不如租房好,说的对吗?

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为快速提升商业物业管理运营能力,万科还在今年5月公告称,通过下属子公司参与组建两支专业商业地产投资基金招银成长壹号投资合伙企业、招银成长玖号投资合伙企业。该商业地产投资基金将用于投资收购该集团所拥有的商业项目。应该注意的是,万科仅以约51亿元来撬动前述两支共129亿的基金。

答:《物权法》上说房产权到期后自动续期,这已经定在中国的法律中了。所以70年产权已经变成了一个伪命题。我个人觉得你的钱没有其他的用途,还是买房子好,不管是几百万还是几千万,也许买房有更多的升值空间。

TAGS:新设房企千外商业地产赌数购大增亿美元升值

智通财经APP注意到,其实在目前多家房企的营收结构中,商业地产板块已经占有很大分量。比如,在大悦城地产上半年的收入中,集团投资物业租金收入及相关管理费收入占收入总额36.0%,其中大悦城租金收入录得11.62亿元,同比增长10.7%。上半年,华润置地包括酒店经营在内的投资物业实现营业额港币40.1亿元,
同比增长13.2%,占总营业额352.6亿港元的11.4%。

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此外,各大房企还立下军令状。万科提出到2019年,其商业租金规模要达120亿元;龙湖提出到2020年,其商业租金收入将达100亿元左右;远洋地产和中国金茂也提出旗下商业营收要达50亿元。

问:年轻人,买房还是租房?

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答:无论年轻人还是老年人,都需要有一个正确的看法。租,最后是没有实物存在的!买,这个东西是你的,他除了居住功能外,还有个自然升值的功能。从全世界的角度看,这种自然升值,在人口密集和聚集的区域,是有保障的。

商业地产或有万亿级增长空间

我想我已经不用多说了,任志强已经回答了我们的答案。

一直以来,港资房企在运营商业地产方面经验丰富。如恒隆、太古、九龙仓等都是商业地产商中的佼佼者,许多内地商业地产开发商都曾效仿香港同行。与此同时,港企对内地住宅市场开发方面还较生疏,毕竟市场环境迥异。所以,港资房企在内地的着力点也都集中于其擅长的商业地产。

回答:

早在2015年初的业绩会上,九龙仓就宣布未来商业地产是九龙仓在内地发展的重点,5年之内,内地商业地产的营业额占集团总量的30%以上。

2017一共三家房企携手走进了5000亿俱乐部,无一例外都是龙头房企,虽然限购但是还是交出了傲人的成绩,其实研究数据不难发现,统计的80多家房企亏损的只有十来家。其余全部盈利。那么这是为什么呢?
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而此前曾看空内地商业零售环境的恒隆地产主席陈启宗也一反之前的想法,在今年9月参加活动时表示,“内地还是有很多投资机会的,我们也一直愿意加大在内地的投资。”


恒隆地产执行董事陈文博也表示,公司近年积极拓展内地投资物业,2019年将是恒隆的重要转折时间点,多个在内地的大型项目将同时落成。

其实,原因也不难发现,限购政策最严的就是在一线城市,虽然限购也阻止不了房企卖房。同样的二线城市虽然限购,但是相比之下较一线城市宽松许多,房子也好卖许多。

无论是内房的抢滩布局,还是港企进军内地的宏伟目标,无一例外都有一个指向:内地商业地产将迎来新一轮增长机遇。

但是最重要的部分还是在三四线城市,有种“农村包围城市”的感觉。这里只是个比喻,由于限购政策的出台,很多龙头房企把目标选在了三四线城市,由于这里调控宽松,人口众多,高端品质的房产项目空缺,再加上龙头房企自身的知名度和营销策略,迅速在三年四线城市遍地开花。因为定价高于当地房企,所以攫取了很大一部分的市场利润。

商业地产投资将迎来黄金时代。世邦魏理仕在今年6月称,中国主要一、二线城市的第一次集体商业地产供应高峰发生在2007-2010年,未来三年内,楼龄满10年的存量物业将加速增长,中国商业地产市场进入城市更新的爆发期。

正是因为这种遍地开花喝走高端路线的政策,所以才让这三家房企携手走进了5000亿俱乐部。

另外,根据戴德梁行的统计,中国商业地产投资于 2016
年创历史新高,大宗交易金额高达 2094 亿元,较2015
年翻了一倍。该机构预计,2017年全年商业地产交易总额有望突破新纪录。而世邦魏理仕研究部预测,中国目前可投资商业地产规模达到3.4万亿美元,仅次于美国,并有望在2020年增长到4.2万亿美元。

在万亿级的市场面前,内资房企与港资房企都在发力,这一轮角逐中,谁将胜出?

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