美高梅手机版登录融创二零一八年战略调整,旭辉二零一八年战略性调整

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业绩快报 | 龙湖销售440亿
新城、世茂、招商迈过300亿来自观点地产新媒体的原创专栏

十一、龙湖地产

一、恒大集团

第一时间呈现的企业成绩单。

十二、金地集团

二、碧桂园

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十三、新城控股

三、万科

龙湖地产前三月合同销售金额440亿 同比增长2%

十四、世茂房地产

四、保利地产

4月9日,龙湖地产有限公司$龙湖地产$公布的3月营运数据显示,截止2018年3月,龙湖地产累计实现合同销售金额人民币440.2亿元,同比增长2%;合同销售面积282.2万平方米。

十五、旭辉控股

五、融创中国

其中,3月单月,龙湖的合同销售面积89.8万平方米,实现合同销售金额人民币147.5亿元,包括西部40.7亿、环渤海32亿、长三角42.5亿、华中10.1亿以及华南22.2亿。

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新城控股前三月销售378.69亿 新增55.52亿拿地

2018年以来,房地产行业正式进入下半场,受房地产市场调控和金融紧缩政策(去杠杆)的影响,房地产行业已渐入微利时代,除了普遍面临的融资难和融资成本高的问题,不少中小开发商已开始挣扎在生死边缘,大房企在本轮调控下的战略转型也愈发明显(尤其是教育、大健康、医疗、养老、智慧社区方向)。总体来说,中国房地产已开始往运营端转型,并已正式进入“大鱼吃小鱼”的时代。

2018年以来,房地产行业正式进入下半场,受房地产市场调控和金融紧缩政策(去杠杆)的影响,房地产行业已渐入微利时代,除了普遍面临的融资难和融资成本高的问题,不少中小开发商已开始挣扎在生死边缘,大房企在本轮调控下的战略转型也愈发明显(尤其是教育、大健康、医疗、养老、智慧社区方向)。总体来说,中国房地产已开始往运营端转型,并已正式进入“大鱼吃小鱼”的时代。

4月9日,新城控股集团股份有限公司$新城控股$披露,3月份公司实现合同销售金额约188.35亿元,销售面积约132.11万平方米。

为使读者对当前房地产企业面临的核心问题及战略和业务调整方向有个清晰的认识,笔者对各地产公司的年报内容以及从公开渠道查询到的地产前50强的相关信息进行了整理,同时结合自身的从业经历对上述问题进行了相关分析,希望能给读者带来一些有益的启示。

为使读者对当前房地产企业面临的核心问题及战略和业务调整方向有个清晰的认识,笔者对各地产公司的年报内容以及从公开渠道查询到的地产前50强的相关信息进行了整理,同时结合自身的从业经历对上述问题进行了相关分析,希望能给读者带来一些有益的启示。

1-3月累计合同销售金额约378.69亿元,比上年同期增长63.66%,累计销售面积约304.95万平方米,比上年同期增长87.52%。

接前文:

一、恒大集团

而在销售结转方面,新城控股披露,一季度公司结转仅为59.22万平方米,约等于同期销售面积的1/5。房地产出租情况方面,新城控股租金及管理费收入4.28亿元。

《西政资本:地产前50强2018年战略调整、拿地策略与核心融资整理(一)—恒大、碧桂园、万科、保利、融创篇》

在金融去杠杆的背景下,恒大从2017年就开始向“低负债、低杠杆、低成本、高周转的‘三低一高’发展模式转变”,但是由于政府对地产政策的收紧,恒大与其他大地产公司一样,目前主要面临融资成本上升和高周转发展模式变难的问题。资金成本上升方面,拿地或项目并购的融资成本目前都已不低,商票融资成本更高。值得注意的是,目前市场上资金非常紧张,有资金的基本不愿意做地产的纯信用融资,主要还是因为投资者认为政策变动太大。而即使是在下半年或明年,在开发商能拿出来的土地和项目抵押有限的前提下,融资也只会越来越难。

世茂房地产3月份销售158亿 同比上涨约54%

《西政资本:地产前50强2018年战略调整、拿地策略与核心融资整理(二)—中海、绿地、绿城、华夏幸福、华润置地篇》

在高周转发展模式变难的问题上,比如一个是一二线城市项目前期遗留问题不好推进,特别是如拆迁、土地变性、调规等周期很长的环节;第二个是三四线城市的销售和去化问题。受棚改货币化安置政策收缩的影响,恒大、碧桂园、中梁等许多布局了三、四、五线城市发展的地产公司都受到了较大的市场影响。

4月9日,世茂房地产控股有限公司$世茂房地产$公告宣布,2018年三月份实现物业合约销售157.9亿元,同比上涨约54%。

美高梅手机版登录,十一、龙湖地产

从策略上看,恒大今年明显加强了营销力度,集中解决去化问题,另外主要靠内部管理工具
,投资拿地前期协调各种事项,各部门工作前置,计划倒排,强化考核,按照压缩的时间节点等方式提高项目周转。值得注意的是,以恒大收缩深圳城市更新项目的投资为例,很多开发商都因更新政策的收缩和地产调控放慢了深圳城市更新项目投资的脚步。

相应的,合约销售面积1,014,966平方米;平均销售价格为每平方米15,562元。

位列十一的龙湖地产2018年面临销售增速放缓的现状,根据公开信息显示,2018年1-4月份销售额同比下降5.35%,销售业绩处于“下行”状态;同时在追求稳健发展的同时却无法摆脱与规模的抗衡与困境。

(一)战略调整

而2018年首三个月,世茂房地产累计合约销售329.2亿元,累计合约销售面积为2,043,596平方米,较去年同期均上升60%,平均销售价格则为每平方米16,107元。

(一)战略调整

针对上述问题,恒大主要实施了以下的战略调整:

招商蛇口1-3月销售额313亿元 完成年目标21%

龙湖针对集团面临的问题以及配合集团发展模式,2018主要实施以下调整:一是积极拿地,平衡负债率与发展的节奏,2018年1-5月拿地规模即达到380亿元,位居房企第四;

一是着力降低负债、改善资本架构:引入战投、增加盈利及控制费率等,改善境外债务结构、延长债务期限、降低债务成本;

4月9日,招商局蛇口工业区控股股份有限公司发布公告称,3月公司销售额同比增11.26%至123.09亿元,新增宁波、佛山两项目。

二是开始摆脱传统地产商,成立产业基金从事股权投资,如联合清科集团进行产业项目投资,基金规模上百亿,且开始产业园项目–上海“龙湖闵行中心”的投资开发;

二是优化项目城市项目布局、补充优质土地:从“规模型”向“规模+效益”转变,同时更加注重增长效益和质量,并侧重增加一些三线城市优质土地的储备;

据公告披露,3月招商蛇口实现签约销售金额123.09亿元,同比增加
11.26%;签约销售面积62.48万平米,同比增加 4.10%。

三是“龙湖地产”更名为“龙湖集团”;

三是提高三四线城市的项目准入标准,如离市政府或商业中心有一定要求(如根据城市GDP和人口不同,一般在3-5公里,特色小镇项目可以远些)、城市的常住人员规模要求、项目总货值要求等;

截至3月,招商蛇口1-3月实现签约销售金额313.08亿元,同比增加18.09%,签约销售面积148.85万平米。同比增加
8.43%。

四是与新加坡主权基金(GIC)合作设立投资平台,投资龙湖位于一线和核心二线城市的长租公寓项目,首期投资10亿美元;

四是进一步加强多元化的产业布局,积极探索高科技产业,并逐渐形成以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,以高科技产业为龙头的产业格局。目前恒大主要有五个板块:恒大地产、恒大健康、恒大旅游、恒大金融、恒大高科农业。

此外,招商蛇口近期斥资逾47亿新增宁波和佛山两项目,新增土地面积12.47万平米。

五是积极试水产城、大健康/养老、教育、特色小镇等领域,以及重点布局酒店项目;

恒大健康:目前主要做健康地产(全国拿地,与恒大地产是完全独立的板块),比如建设养生谷,实行会员制,周边配备三大硬件服务:医联体,整合国际水平专科医院、恒大的恒和医院和全球医学转化平台等资源;医养综合体,包括四大园(颐养园、长乐园、亲子园和养老院);健康空间,包括智能家居系统、家庭医疗智能机器人。恒大健康的发展方向也已确定为全方位人性化社区健康及物业服务。

绿城首季销售增25%至279亿 代建销售128亿

六是提出“空间即服务”(SAAS,Space As A
Service)理念,致力于城市空间营造与服务,其运营及服务的部分占集团业务比重将会越来越大。

恒大旅游:主要是开发文旅项目。

4月9日,绿城中国控股有限公司发布业绩。2018年1-3月,绿城集团取得合同销售面积约65万平方米,合同销售金额约人民币151亿元,其中归属于该集团的权益金额约为人民币81亿元。

(二)拿地策略

恒大金融:恒大入股银行、信托、金交所,以及设立恒大金服、恒大人寿保险。其中恒大人寿主要投资商业、健康、医疗类地产为主,根据公开信息查询,其股东背景较为强大,因此对项目和收益的要求也比较高。

2018年3月,绿城的代建项目取得合同销售面积约35万平方米,合同销售金额约人民币47亿元。2018年1-3月,绿城集团代建项目累计取得合同销售面积约91万平方米,合同销售金额约为人民币128亿元。

主要是招拍挂、
外部合作及二级市场收购等方式。根据公开报道显示,2018年1-4月,龙湖地产共获取29宗地块,大部分集中于1-2月份获得。龙湖拿地聚焦于一二线城市并围绕都市圈内城市群适度下沉布局,同时要求将单个项目的开发规模控制在适当的水平,目的是提升可售物业的周转率。

当然市场上很多业内人士会猜测,恒大人寿资金是否会直接投到恒大地产板块和项目上,从政府监管角度,因涉及关联交易,我们分析基本没有可行性。

综上,截至3月,绿城集团累计取得总合同销售面积约156万平方米,总合同销售金额约人民币279亿元,同比去年分别增长16%、25%。

就拿地节奏而言,龙湖主要根据市场形势从容判断,平衡负债率与发展的节奏保持稳健资产负债表。

在战略调整的实施方面,恒大和苏宁的合作可圈可点。2018年6月,苏宁控股集团旗下苏宁易购与恒大地产签署协议,双方拟共同出资200亿元,设立深圳市恒宁商业发展有限公司,主营业务仅从事苏宁易购广场的开发和运营,所有投资方向须为以开设苏宁易购广场为目的。此次苏宁与恒大的合作,不仅能够降低建设成本,加快广场的建设;此外凭借苏宁成熟的运营经验也能够保障广场的运作与回报。未来随着苏宁易购广场的运营成熟,其还可以运用轻资产的方式,如成熟物业的资产证券化、小股操盘等盘活资本,并使苏宁易购广场得以快速复制,扩大品牌影响,早日实现其线下的商业版图。

雅居乐前3月预售211.8亿 同比减少0.47%

对于2018年的布局思路,龙湖地产延续“稳健迅捷”
的投资策略,以应对投资弱市下的波动风险,抓住机会以积极合理价格补仓,并寻求持续的行业收并购机会。

(二)拿地策略

4月9日,雅居乐集团控股有限公司发布公告称,3月份雅居乐及其附属公司连同合营公司及联营公司的预售金额为人民币88.5亿元,同比减少13.57%。

(三)核心融资

政策紧缩后,恒大开始优化项目的城市布局,尤其是补充优质土地布局,谨慎购地,但有侧重地吸纳了一批优质三线城市(如中山、无锡、温州等)土地,其中三四线城市拿地金额占比超过了50%。以2017年为例,恒大购置的土地储备226幅,均衡分别在上海、深圳、长沙、南京、成都、杭州、武汉、济南、太原、重庆、郑州、珠海、中山、无锡、温州等一二线及三线城市。

2018年前三月,雅居乐连同合营公司及联营公司的累积预售金额为人民币211.8亿元,累积预售建筑面积为152.2万平方米,较2017年同期分别减少0.47%以及5.41%;平均预售价为每平方米人民币1.39万元,较2017年同期增长5.3%。

1.发行第一期30亿元的五年期住房租赁专项公募债券,债券票面利率5.6%,这也标志着全国首单住房租赁专项债券的成功发行;

(三)核心融资

荣盛发展3月份销售增8.77% 一季度累计146.50亿

2.2018年6月与新加坡政府投资公司合作成立了10亿美元长租基金。

发行供应链ABS,获100亿元储架发行额度,基础资产是恒大地产供应商应收账款债券及其附属担保权益。除此之外,其他融资方式及融资产品主要面临融资成本较高的问题。

4月9日,荣盛房地产发展股份有限公司发布公告称,公司3月销售额61.27亿,在江西宜春和江苏徐州共取得六地块。

十二、金地集团

二、碧桂园

据观点地产新媒体了解,2018年3月,荣盛发展实现签约面积62.65万平米,同比增长15.74%;签约金额61.27亿元,同比增长8.77%。

曾经与招商蛇口、保利和万科并驾齐驱的金地集团(招保万金),目前在排名上也有一定的下降。根据公开报道显示,金地集团今年以来受房企各融资渠道收紧的影响,金地的融资成本也明显上升(去年平均成本的4.56%,今年已发行的票面利率最低达到了5.3%);快速拿地使资金承压,负债率已由2016年的65.43%上升到2017年的72.13%。

受工程质量的影响,碧桂园尚需顺利度过这个多事之秋。抛开这些问题,碧桂园目前遇到的问题在整个市场环境下仍非常具有代表性。一方面,棚改政策收紧后对三四线城市影响较大,碧桂园主要业务集中在三四线城市,官媒宣战炒房对购房需求进行抑制后肯定会对碧桂园造成一定的影响。值得一提的是,碧桂园的项目跟棚改贷相关的比较多的区域主要集中在华东,其他区域受影响比较小。第二方面,高周转的问题,这个让碧桂园进入多事之秋的发展策略未来将面临巨大挑战。第三方面,负债率高企问题,不管媒体争议的2017年的负债超过9000亿是否属实,但一旦销售不佳,融资、偿债肯定会面临巨大压力。

2018年1-3月,荣盛发展共实现签约面积147.04万平方米,同比增长26.66%;签约金额共146.50亿元,同比增长30.14%。@今日话题

(一)战略调整

跟恒大不同的是,碧桂园高周转的问题主要在于施工进度,比如一些区域所在地的政府管控越来越严格,导致影响施工进度。目前碧桂园已经调整了营销定位,同时受到政府限价限贷限购限二手出售的影响,逐步放缓大规模开盘。根据目前市场行情的摸底,很多开发商在高周转的问题上最大难题在于限价直接影响有效储客(主要指的是刚性需求客户)。

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1.除了在土地市场频频出手,融资速度也明显加速,以有效解决规模增长与资金需求相匹配的发展需求;

(一)战略调整

2.关注宏观调控非主控城市发展机会,通过多样化土地资源获取方式,进行低成本储地;

碧桂园此次面临的危机肯定会对其战略定位造成一定的影响,调整也肯定势在必行。

3.金地将以住宅开发为主,将业务触角延伸至商业地产、园区产业、教育产业、医疗产业、养老产业、体育产业(金地体育发展基金)等新业态。在坚持做强地产主业的同时,继续探索商业、金融、物业、体育、养老等多元化业务;

但碧桂园的战略调整的步伐还是很值得称道,一是暂停三四五线城市“全覆盖”,不直接开发不操盘的合作项目,提高权益占比;在高周转要求下,拿项目坚持两个硬性标准:1、快速推进(如按照一定压缩周期内资金回正进行测算),2、资金投入回报率一般要求在8%或以上(一些城市要求,二线城市可适当放宽)。

4.金地新家(金地旗下家装互联网装修平台)进一步联手京东O2O,共同发力互联网家装市场,致力于打通线上购买,线下服务的家装消费壁垒,全面联动电商、微信公众号、线下门店,以双重品牌保障为广大年轻人提供标准化装修解决方案。

二是配售及发行零息可转债,2018年1月17日碧桂园公告称以每股17.13港元配售4.6亿股,同时拟发行本金总额为
156 亿港币的一年期零息可转换债券。

(二)拿地策略

三是优化投资组合,捕捉市场需求,深化发展长租等业务。四是大力布局联合办公,如2018年4月,碧桂园与方糖小镇合作了首个联合办公项目——碧桂园方糖小镇普陀科技中心社区。

1.一二线城市依然是金地深耕的地方,而三四线城市未来金地也会有选择性地进入,主要进入城市标准是:一是本身具有一定的经济总量和人口总量;二是在都市圈周围,能承接大都市圈的外溢。同时金地会观察两个指标:一是在具体项目选择上,观察项目预期净收益率、净利润率,这个静态指标反映了项目抗风险的能力;二是观察项目IRR(内部收益率),这是动态指标;

(二)拿地策略

2.在未来具体城市的投资布局上,将深耕和广拓相结合,将阵地扎根与游击战相结合,抓住一些深耕布局的机会,同时也选择一些结构性的短暂机会;

简单来说,碧桂园更加务实、审慎地补充优质土地,优化区位布局,三四线城市拿地金额占比后续可能逐步减轻,不过拿地区域有可能继续集中在三四线及以下城市,如2017年年度报告显示,三线城市占比21%,其它更低阶城市占比高达65%。

3.继续重点关注市场容量大、市场饱和度相对低、市场发展有潜力的区域和城市,对于存量较大、市场相对弱的区域和城市,会抓取板块结构性和产品结构性的一些机会,在投资方面,金地的投资准则是“平衡、审慎、科学”,要求“左手规模,右手效益,两相平衡”;

(三)核心融资

4.目前拿地区域一二线城市依然为重点,同时挺近三四线城市(2017年新进入海口、重庆、成都、济南、惠州、徐州、滁州、镇江等城市),进行多样化地产布局。

1、发行2.5亿美元于2023年到期的4.750%优先票据及6亿美元于2025年到期的5.125%优先票据。

(三)核心融资

2、配股融资78.16亿港元,另发行156亿港元可换股债券。

1.5月发行2018年度第二期中期票据,发行期限3年,票面利率为5.18%;5月29日发行公司债券(第二期),发行规模为人民币30亿元;

3、成功发行“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号”租赁住房REITs,产品规模100亿元。

2.6月发行公司债券(第三期),规模不超过人民币30亿元(含30亿元)。品种一为3年期,票面利率询价区间为4.7%-5.7%;品种二为5年期,票面利率询价区间为5.0%-6.0%;

4、发行“深圳市前海一方恒融商业保理有限公司作为原始权益人的“融元-方正证券-一方恒融碧桂园35-82期保理资产支持专项计划”,产品总规模400亿。

3.多元融资渠道:除正常银行开发贷款外,金地还发行中期票据、公司债,并将公司的一些收益进行资产证券化,发行ABS、ABN等。

三、万科

十三、新城控股

与恒大、碧桂园等所有地产公司面临的问题一致,因地产融资渠道收紧,融资成本开始上升。万科目前融资主要是集团与银行、信托等金融机构进行总授信的方式进行融资。一线公司除了借助集团融资之外,会和广深区域一些产业资本合作,但很少到市场上大肆融资。另外因为土地市场受限,目前集团、一线公司现金较为宽裕,一线城市项目的拿地融资成本还比较低,在行业中仍具备很大的竞争优势。值得注意的是,万科的地产销售区域主要集中在一、二线城市,这些城市的房价高企,已经透支了未来的上涨空间,加上政府限价政策的实施(碧桂园处有相关分析),这些城市现在和未来上涨的预期都不是很高。

新城控股去年拿地的重点放在了三四线城市,但棚改去“货币化”的新政抑制了三四线城市住房需求,因此,也导致了新城口控股三四线项目去化存在较大的市场压力;另外,地产宏观调控,融资渠道收紧,新城控股频繁举债致流动性风险提升(公开资料显示,2017年负债率达到86%),一旦销售不佳,流动性可能出现较大问题。

(一)战略调整

(一)战略调整

万科的战略调整在行业中也颇具代表性,一是进入租赁住房、物流、商业、冰雪运动、教育、养老等行业(物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑)。二是万科正在探索乡村振兴、文化艺术、健康、安全食品等领域。三是万科的战略目标上已经明确定位并坚定地往“美好生活的服务商”(城市配套服务商)方向执行。

2018新城控股主要实施以下调整:

(二)拿地策略

一是地域扩张,落实公司“1+3”战略布局,拓展深耕的城市群,持续打造更多百亿销售规模的城市公司;

万科目前在重点优化项目的城市布局、补充优质土地布局并谨慎购地,但有侧重地吸纳了一批优质三线城市土地,拿地区域主要集中于二线城市及长三角、中西部重点城市。

二是合纵连横,针对不同目标市场制定出不同的发展定位和策略,整合内外部资源,综合利用多种方式丰富公司土地拓展渠道;

(三)核心融资

三是不断调整经营策略,通过高周转销售、持有物业增值、金融及运营增值等方式盈利,承担好美好生活服务商的角色,助力人居改善和城市升级发展;

1、6月份,2018年第一期超短期融资券,发行金额20亿;

四是建立全方位多层次的激励机制,如股权激励保障公司与高管及骨干管理人员同心共创、共享成就;另外“新城合伙人”跟投制度及“共创、共担、共享”计划也相继建立和实施。

2、发行2018年度第二期超短期融资券,发行金额为20亿元,利率为4.25%;

(二)拿地策略

3、7月份,发行了2018年度第3期超短期融资券,发行金额为30亿元,票面利率为3.58%;

1.主要通过招拍挂、收购、合作开发等方式获取土地和项目;

4、7月份,发行“易方达资产-万科万村租赁住房一号(1-5期)资产支持专项计划”成功获得深圳证券交易所批复,总规模50亿。

2.新增土地储备主要集中于经济发达、购买力强劲的长三角、珠三角、环渤海,以及中西部有竞争力的二线省会城市及其卫星城;

四、保利地产

3.目前土地储备的比例在一线城市大概10%,二线城市40%,三线城市40%,四线城市10%。未来3~5年三四线城市,特别是四线城市土储占比会适当提高;

保利的核心业务集中在一、二线城市(2017年销售占比达82%),当前国家对一二线城市房地产市场调控趋严,同时一二线城市房价高涨已透支未来的上涨空间。在此背景下,保利已开始以多元化方式获取土地,并保持较高的拿地力度,同时加快二三线城市布局(2018年5月获得的土地位于东莞、温州、秦皇岛、长春、赣州、昆明等城市),同时继续推进全国化进程。

4.从2017年的拿地区域来看,2018拿地区域会继续延伸到更多省市,除省会城市(上海、重庆、南京、成都、西安、济南等),其重点放在三四线城市(如佛山、绍兴、淮北、鄂州、眉山等)等区域。

(一)拿地策略

(三)核心融资

前文提到,保利在拿地层面逐步向恒大、碧桂园学习,并形成了公开市场招拍挂、旧城改造、合作开发、并购整合等多元化土地拓展能力(2018年5月获得的9个项目中,有6个是通过合作取得的,3个是通过招拍挂获得)。值得一提的是,保利目前拿地方面对项目的收益率要求较高,拿地主要集中在一二线城市,同时也加快了二三线城市布局,从2018年5月至6月份的拿地区域来看,主要分布在广州、上海、杭州、武汉、东莞、温州、秦皇岛、长春、赣州、昆明等城市。

1.新城控股融资“新思路”–布局三家银行:以9.73亿收购江苏新启,通过这笔交易,新城控股一举成为江南农商行、镇江农商行、常州金坛兴福村镇银行等3家银行的主要股东;

(二)核心融资

2.拓展融资渠道,借助境内外双融资平台,通过发行美元债、公司债、ABS、ABN等多种方式实现融资。

1、3月份,中联前海开源-保利地产租赁住房一号一期资产支持专项计划,总规模50亿,发行利率5.5%。全国首单。

十四、世茂房地产

2、5月份,发行2018年度第二期中期票据,规模为20亿元,5年到期,利率为4.88%。

2018年以来地产宏观调控趋紧,同业竞争加剧,世茂重点布局的一二线城市受本轮政策调控的影响较大;而且对房地产业务依赖很大,多元化布局较其他大型开发商相对比较迟缓。

五、融创中国

(一)战略调整

进入2018年以来,融创因融资规模增加导致利息支出较快增长,费用化利息由2016年度的31.9亿元增加到2017年度的52.6亿元;目前集团不再从资金上支持各区域公司的单个项目融资,更多需要区域公司和项目公司自行解决融资问题。对融创而言,目前一二线城市的区域公司最大的难题是拿地融资,三四线城市区域公司的最大难题是销售和去化问题,基于融资难的困境,今年融创各区域拿地数量有一定限制,且目前也会采取类似合作开发等方式作为拓展项目的渠道之一。值得一提的是,融创“踩雷”乐视相关公司导致了融创的投资损失(按权益法入账录得投资损失44.8亿元),目前融创负债率不低,利率风险也较大,从2017年披露的信息来看融创并无通过掉期对冲利率风险。受上述影响,融创目前仍然不受很多金融机构看重。

面对宏观调控政策带来的影响,世茂进行了如下调整:

(一)战略调整

一是采取积极而谨慎的的收购土地政策,除了重点布局一二城市外,将关注一二线周边可承载外溢需求的三四线城市,为保证以后能获得较高的利润率(目前世贸的拿地成本相对较低:2017年末土地成本均值为5108元/平米);

融创针对上述面临的问题在战略方面主要进行了以下调整:一是优化公司债务结构(2018年4月发行11亿美元优先票据);二是从消费升级和美好生活的投资方向出发,从2017年到2018年,重点投资文旅、医疗、产业等领域,且各区域设置相关产业和商管部门,以实现文旅、商管、产业是一体化发展。

二是拓展各类融资渠道,成为首批获准发行熊猫中票的民营房地产企业;

(二)拿地策略

三是多渠道降低融资成本,根据公开数据,融资成本由2016年的5.8%下降到2017年的5.3%。

主要有招拍挂、并购、合作,不过整体放慢收并购步伐,对项目获取严管控,其中净利率低于12%不考虑,另外在一二线城市拿地金额占比超过80%,拿地区域亦集中在一线、二线及环二线城市,从2017年度拿地区域来看,获得的115块地全都位于上述区域。

(二)拿地策略

(三)核心融资

目前主要的拿地方式是招拍挂、项目收购、合作开发等,且90%以上的新增投资都放在一二线城市,同时公司将关注一二线周边可承载外溢需求的三四线城市,2017年年报披露当年拿地区域集中在一二线城市(比如上海、厦门、广州、武汉、西安、福州等城市)。

设立200亿元存量资产并购基金。

(三)核心融资

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文章来源:本文转自西政资本公众号,内容本身不代表公众号观点。版权归原作者所有,如涉及相关版权问题,请联系我们。

1.整合酒店资产进行分拆上市或进行资产证券化(ABN);


2.2018年4月23日,发行上海世茂股份有限公司2018年度第一期短期融资券;

严/肃/广/告/时/间

3.成功发行“世茂-华能-开源住房租赁信托受益权资产支持专项计划”,该项目是全国首单住房租赁储架式租金ABS项目,储架规模10亿元,首期发行5亿元;

4.2018年7月31日与交通银行香港分行订立贷款协议,获提供金额为15亿港元的贷款融资,贷款融资的期限为订立贷款协议日期起计48个月,所取得的贷款融资由公司用于偿还现有债务及为集团一般企业用途提供资金。

十五、旭辉控股

同为闽籍房地产企业的旭辉控股与世茂房地产面临的问题相似。因地产宏观调控趋紧,同业竞争加剧,公司重点布局的一二线城市受本轮政策调控的影响较大;而且对房地产业务依赖较大,未见明显的多元化布局,转型一直未有明确方向。

(一)战略调整

2018年,旭辉控股针对上述现状,实施了以下调整:

一是扩充拿地区域布局,战略性新进18个城市,进行中西部渗透、扩展环渤海、稳固长三角热点都市圈以及布局奥港澳大湾区等,增强抵御宏观调控和地方政策调控的风险;

二是在2018年基本完成在中国的一、二线以及战略性的支点型的二线城市全部布局;

三是设定未来的整体布局大骨架,主框架:即在19个到20个旭辉区域集团的中心城市布局目标全部完成。

(二)拿地策略

旭辉2018年拿地策略的整体定调:2018并购大年,主要实现手段是:

一是多种收购拿地渠道,包括政府公开卖地、合作拿地、私人收购及旧城改造;

二是2018年在许多城市土地相对变冷的环境下,旭辉加大投资力度,这将是旭辉2018年重大的投资策略调整,比如旭辉相对薄弱的粤港澳的区域,将会把规模,项目量、数量做多;

三是提前成立旭辉深圳事业部(2017年底成立),拿地更多采取农村包围城市的策略,多集中在环广州、环深圳。公开资料显示,截止目前,旭辉已经在大湾区拥有12个项目;

四是在拿地的方式上,主要是公开市场为主,收并购渠道为辅;五是设定2018拿地投资金额和目标,不会小于销售额的50%;

五是拿地区域方式:专注一线、二线及三线城市(北京、上海、重庆等),加速加大华南板块,大湾区板块的投资布局;加大强三线的布局。

(三)核心融资

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旭辉2018年融资重点方向由境内转向境外:2018年1月份,发行一笔3亿美元的优先票据,票面利率5.5%;2月份,旭辉控股还发行了一笔总额为27.9亿元的可转债;3月份,旭辉控股获得上海汇丰银行5亿港元贷款授信;4月份,连续发行了两笔共计8亿美元的优先票据,利息分别为6.375%和6.875%;6月,旭辉控股公布了以股代息计划,本质上将分红变成融资;7月份,获得东亚银行授出一项为期两年不超过5亿港元的定期贷款融资的贷款函件。

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当然2017年引入平安集团作为战略合作伙伴,为旭辉的地产规模扩张和业务布局也起了“加速器”的重大作用。

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