房产投资分析,在北海投资房产怎么样

北海位于北部湾城市群发展规划的黄金位置,古有“海上丝绸之路始发港”的繁荣历史,不仅拥有迷人的城市风光和独特的地域风情,且海陆空交通枢纽便捷,是人们宜居的最佳首选。

问题:如题

背景

  • 从2010年10月北京开始执行非京户限购以来,至2012年3月份,房价算是稳中有降,特别是通州,房山等地,降幅更大。
  • 2012年3月开始缓慢上涨,但是一直到2012年11月份,涨速还算平稳。
  • 从2012年11月开始,到2013年3月份新国五条出台,到2013年8月至今,房价突飞猛进,猛涨30%以上。

一、

回答:

政府卖地

最近土地出让,楼面价屡创新高。

8月22日,房山最新拍卖的理工大学地块,
楼面价已经过2w,但是房山区域的最高单价项目”金地朗悦”,才1.9w左右。回顾2010年房山的楼面价仅为3500元左右。
再回顾之前北京丰台区,三环外的丰益桥地块,楼面价估计4w左右。

面粉比面包贵的事实,让我预计以后房山房价肯定会再涨。除非开发商赔钱。

一边说要控房价,一边维持畸高地价,不得不让人怀疑政府诚意。

目前地方政府对于土地财政的依赖还是非常高,让我觉得只要目前政治体制不变,房价就不可能降,至少北京房价不会将。如果降了,政府破产,那些高价买房的人也会上访,导致社会不稳定。

新政府执政以来,截止到目前,出台的各种政策,都没有表明过要降房价。

也许政府会通过“收入倍增计划”,通过大幅涨工资,稳住房价,变相实现“降房价”,但是谁能保证自己的工资能是被“大幅上涨”的呢。

北海战略地位

在无意中看到了这个问题,顺便唠叨唠叨,谈谈在北海投资房产,以前可能各种原因在北海投资的房产都不好,甚至血本无归,楼盘烂尾,房产不景气,但是现在如果说在北海投资房产,那是和以前不一样的

最近周围人再次热议房事

美高梅手机版登录,2009年左右的房价飞涨时期买房的年轻人,经过3-4年的休养生息,经济压力稍有好转,手上有了闲钱,都在考虑买二套。
感觉最近周围的人又在讨论房子,一套,二套,改善,老人房,学区房,投资房。感觉楼市再次获得极大的参与热情。

作为中国最早的海上丝绸之路始发港以及中国从海上走向东南亚、南亚、欧洲的最便捷的海上通道,北海不断发展自己的新格局:一面承接海丝路的历史文化底蕴,一面随着时代的潮流,在兼收并重、开放融合的过程中,开启了海丝路的新起点。北海成为连接中国与东盟的重要交通枢纽,形成了贸易、经济、产业、旅游全方位拓展的多元化发展格局。

因为北海是全国14个沿海开放城市之一,亦是中国最美的海滨城市之一;既是中国西南地区同时拥有深水海港、全天候机场、高铁、高速公路的城市,也是中国大西南连接东盟的最便捷的出海口。北海位于华南经济圈、西南经济圈、东盟经济圈的结合部,处于泛北湾经济合作区域结合部的中心位置。邕北线高铁及南北高速公路把北海与南宁、昆明、广州、成都、重庆、贵阳、长沙等重要城市连接起来,构成了便捷的出海大通道。
北海是古代“海上丝绸之路”的重要始发港,国家历史文化名城。从2005年开始,北海连续入选”中国十大宜居城市”之一。北海市面临的北部湾有丰富的海洋资源,为中国“四大渔场”之一,环北部湾城市群中心城市

我为什么考虑再买房

  • 2012年下半年或者2013年上半年买房再次买房的同事朋友,目前看,都净赚将近50w。让我很眼红,后悔没早点出手。
  • 所以,目前手里有些闲钱,怕接下来的几年里,房价继续高速上涨之后,手里的钱被房价远远地抛在后面。
  • 目前关注房价,只是想分享房价上涨的收益。到3年之后,老人来一起住,孩子长大了,需要改善大房子的时候,可以通过卖掉之前的房子,获得更多现金,使改善住房成为可能,或者改善的更轻松。

2008年1月16日,国家批准实施《广西北部湾经济区发展规划》,建立广西北部湾经济特区。

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收益模型

假设目前手上有 n万现金,2个选择:

  1. 买房
  2. 买理财

买房,主要影响因素:

  1. i– 房价每年平均上涨速度 如 每年涨10%,就是0.1,每年涨50%,就是0.5
  2. j – 房贷月供支出,比如贷款100w,月供6000;贷款200w,月供1.2w左右
  3. k-房子租金收益,郊区的房子,大概是2局 2500;3局大概3500
  4. u-房贷杠杆大小,首付30%,就是0.3;首付60%,就是0.6;全款,就是1

买理财,主要影响因素
1)z收益率

时间因素
t,暂定 3年

那么
理财,按照年结息,利滚利,收益为
n*(1+z)^t

最好情况,年利息10%的投资渠道,那么
带入上面的参数,那么3年后,100*(1+0.1)^3=133w
收益率33%

买房:
根据杠杆,获取可以购买房子的最高价,算上房价上涨的收益,租金的收益,去除月供的支出,t年后,去除当初的贷款,最后获得
(n/u)*(1+i*t) + (k*(t-1)*12) - (j*t*12) - (n/u-n)
因为房租要等房子交房后才能获得,所以按照少一年房租算。

假设100w,可以贷款100w,50%的杠杆,买个200w的房子,其中第二年开始出租,第三年之后卖掉,去除房贷。
带入上面的参数则为
(100/0.5)(1+0.13)+(0.25(3-1)12)-(0.6312) – (100/0.5-100)=144.4
比买理财多 11w

如果涨速变为20%,那么
(100/0.5)(1+0.23)+(0.25(3-1)12)-(0.6312) – (100/0.5-100)=204.4
比买理财多 71w

实际上杠杆可以做到 30%,房租、月供相应增加为 3500元,1.2w,则:
(100/0.3)(1+0.23)+(0.35(3-1)12)-(1.2312)-(100/0.3-100) = 265.2
比理财多收入 132w

所以,只要房价继续上涨,每年大于10%,那么,买房一定赚。当然,全款就不一定了。

注意:

  1. 年收益10%的理财,不是很好找
  2. 房价会不会不涨反降?这个感觉不太可能。
  3. 国家通过大城市限购,让高杠杆只能被少数人用1次,二套房首付高利率高。
  4. 理财,有点就是流动性好,房地产要考虑何时交房,何时获取房产证等因素

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虽然说北海市是传销基地,但是这几年的房价一直在稳定的上升,对于投资者来说是不错的机遇,现在的北海市是新兴旅游城市,适宜的气候条件,清新的空气,也都适合度假,观光旅游

北部湾经济特区是西部唯一沿海的地区,处于中国-东盟自贸区、泛北部湾经济合作区、中越“两廊一圈”、泛珠三角经济区、西南六省(区、市)协作等多个区域合作交汇点,南拥北部湾、背靠大西南、东连珠三角、面向东南亚、西南与越南接壤,是中国沿海与东盟国家进行陆上交往的枢纽,是促进中国与东盟全面合作的重要桥梁和基地,区位优越,战略地位突出,发展潜力巨大。

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所以综合考虑,在北海投资房产是难得的机遇,也是不错的选择,酒店,度假村等

二、北海交通发展

回答:

北海交通发展

北海也是个滨海城市。环境优美。气候宜人。如果个人有条件,可以为了自己自住方便。闲暇时间度个假。享受生活,如果为了投资。还是要好好考虑。将来征收房产税。房子是用来住的。不是用来炒的。

3条公路

回答:

兰海高速—-兰海高速公路是国家级高速公路兰州至海口的高速公路,全长2570公里。

很好,在北海投资。我准备买几套房楼下来。以后光吃租金就够了。

三北高速—-贵港至合浦高速公路是广西高速 公路网规划修编“6横7纵8
支线”中“纵3” 三江至北海高速公路的重要组成路段。

玉铁高速—–玉铁高速公路是指广西玉林至北海铁山港高速公路,简称玉铁高速。

2座机场

福成机场—-北海福成机场已经开通往返于北京、上海、西安、广州等国内各主要城市的航班,是广西三大机场之一。

新国际机场—–自治区政府为以后北部湾经济的发展考虑,协调了交通运输部在合浦县西场镇老温村委会南边(第二方案选址在合浦县乌家镇)修建一北部湾国际机场,并修建宽30米以上的大道与相近的各城市相连。

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2个火车站

北海火车站—-北海火车站位于北海市北京路,雄建多姿,规模大,楼高13层,总面积30000多平方米,有四条货物装卸业线,有2200平方米的仓库,起重能力36吨。

平阳动车站—–政府新规划中,将在平阳片区内建立平阳动车站,满足更大的铁路需求空间。

1个港口

铁山港港口—–铁山港是广西的天然深水大港,位于北海市东部,东邻广东省湛江市,地处北部湾中心。

1个国际客运港

北海国际客运港—–前身是广西北海海运总公司,是广西经营规模较大的国有海运企业。

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三、北海经济发展势头猛

北海经济发展势头猛

2018上半年北海捷报频频,财政收入完成133.14亿元,机场旅客吞吐量108.7万人次,今年1至6月北海工业园区完成规模以上工业总产值231.06亿元同比增长11.20%。

2017年北海GDP1229.84亿元增速10.2%全区第一,2018年北海GDP增速有望继续领跑全区第一。

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四、北海环境优势

北海环境优势

第一:气候

地处亚热带,年平均气温摄氏22.9度,负氧离子含量高,被称为“中国最大的城市氧吧”。

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第二:沙滩

十里银滩,天下闻名,绵延24公里,面积超过大连、烟台、青岛、厦门和北戴河总和。

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第三:饮用水甘甜

北海水土充沛,水质甘甜,地面有南流江等天然河,全市淡水量可满足1000万人口的城市需要。

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第四:风景如画

南边是银滩,北边是金滩,半岛的西尽端却是绵延3公里的冠头岭,还有著名的星岛湖,涠洲岛。

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北海坐拥沿海开放城市的先天优势,加上四通八达的交通、发展迅猛的经济、“海丝路”重要战略地位、更有稀缺自然景观资源,让北海成为人人向往宜居之城。

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温馨提示:旅游型地产投资需谨慎入市,此文仅供参考,不做投资建议。

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