美高梅手机登录网站:以房养老难以攀越,养老终究何人可信赖

摘要:年轻时贷款买房,到60岁临近退休时把房贷还清,然后把房屋抵押给银行或保险公司等机构,这些机构根据房屋的估价每月支付给老人一定费用,使其晚年衣食无忧,直至终老。这就是以房养老所描绘的生活。
养老靠儿子还是靠房子?随着我国逐步进入老龄化社会,养儿…

作者:岳磊苏宁金融研究院特约研究员**

我靠,到底什么可靠?
原文:

  “年轻时贷款买房,到60岁临近退休时把房贷还清,然后把房屋抵押给银行或保险公司等机构,这些机构根据房屋的估价每月支付给老人一定费用,使其晚年衣食无忧,直至终老。”这就是“以房养老”所描绘的生活。

来源:苏宁财富资讯(SuningWealthInsights)

我不知道自己看的是不是最初的版本,我第一次看的时候是这样写的:

  养老靠儿子还是靠房子?随着我国逐步进入老龄化社会,“养儿防老”的做法渐受掣肘,而“以房养老”的观念正风生水起。“以房养老”将使房屋在承担居住功能的同时肩负起养老的功能,人们投资房产相当于是在为未来的养老做储备。但随之而来的问题是,拥有了房产,又能否保证老有所养?

近日,以房养老再次回归公众视野:《南京保险版“以房养老”要来》的新闻登上了各大财经主流网站的首屏。至此,进入媒体报道视野的以房养老试点城市有北京、上海、广州、武汉和南京。然而,公开资料显示的数据标明,在已经试点的“北上广汉”四城中,尝试以房养老的参保家庭不足百户。究竟是哪些原因导致了“以房养老”难呢?

年末三大片的启示:

  新型养老方式风生水起

以房养老:理想很丰满现实很骨感

《色戒》:女人靠不住

  訾老先生今年83岁,居住在上海市田林新村。3年前,老人决定将自己居住的房子出售再租赁,用所得的房款支付房租,以此改善生活,颐养天年。经过协商,老人将房子卖给杭先生。双方在签订房屋买卖合同前,曾达成口头协议,即老人在房屋出售之后仍居住在这套房子里,只不过每月支付租金给杭先生,允许
“出售方卖房而不迁出、购买方买房而不入住”。在合同签订的当天,双方办理了产权转移登记手续,权利人变更为杭先生。可是不久后,杭先生将訾老先生告至法院,要求其交付房屋。

所谓以房养老,目前多指“住房反向抵押养老保险”,本质上是将住房抵押与终身年金保险相结合的商业养老保险业务。从操作层面来说,就是老人将所拥有的房屋抵押给保险公司,仍继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权,并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后,保险公司获得抵押房产处分权,处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。通俗点说,就是将老人的“死房子”变成了“活钱”,既能实现“居家养老”又能“增加养老收入”,一举多得。

《投名状》:兄弟也靠不住!

  法院认为,该买卖合同既针对常规的买卖事项作出约定,又通过买卖中违约条款的约定解决了被告的居住问题,其实质是买卖双方已经充分考虑到作为出售方的訾老先生业已老迈又急需在有生之年改善自己的生活的现实状况。据此,法院判决,杭先生要求訾老先生交付涉案房屋并交纳违约金的诉讼请求不予支持。

然而,从当前来看,以房养老遭遇了“理想很丰满,现实很骨感”的尴尬:

《集结号》:组织更靠不住!

  随着老龄化社会的来临,养老问题日渐严峻。老年人出于提高自己晚年生活质量的需要,通过盘活房屋价值,为自己提供一笔丰厚的养老金,不失为养老保障的一种有益补充。上海一项“以房养老”潜在需求调查显示,20.45%的受访者表示愿意参加,27.79%的受访者表示可能会参加。

2011年10月,中信银行曾试水“以房养老”,推出一款“养老按揭”产品,在老人抵押房屋后,银行根据抵押房产价值和合理的养老资金来确定贷款金额。由于中信银行第一个吃螃蟹,比较谨慎,设置了相对苛刻的条件,规定累计贷款额最高不超过房屋价值60%、每月支付养老金不超过2万元、贷款人名下至少两套住房、贷款期限最长10年等限制。这么严苛的规定限制了目标客户人群,而多数客户对此又不太买账,导致业务发展非常缓慢。

然后就有了这样的版本:

  然而,“以房养老”模式在实际运作中有点“雷声大、雨点小”。《法制日报》记者了解到,2007年,上海市公积金管理中心曾试推过“以房养老”
模式:一种是“以房自助养老”,即65岁以上的老年人将自有产权房屋出售给市公积金管理中心,并选择在有生之年仍居住在原房屋内,出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用。另一种是“倒按揭”,即指投保人将房屋产权作抵押,按月从金融机构领取现金直到亡故,相当于金融机构通过按月付款的方式,购买投保人的房屋产权。

2015年3月,幸福人寿成为获批办理“以房养老”业务的保险公司,推出了“幸福房来宝”产品,仅面向60周岁至85周岁、具有房屋完全产权的老人出售。老人抵押房产给保险公司后,可以按照条件领取养老金,按照保险费率表计算,60岁男性老人抵押估值100万元的房屋后,每月领取养老金2500元左右。同年4月10日,在北京、上海和武汉同时签署了“以房养老”第一单。不过,截至2016年5月20日,北京、上海、广州、武汉四地仅有78位老人尝试参与“以房养老”。

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  但在试点中,职能部门发现真正符合条件的申请者很少,真正成功者更是寥寥无几,试点无奈停止。而一些商业机构也曾陆续向老人抛出“倒按揭”式以房养老绣球,不过,接球的老人很少,相关业务也相继不了了之。

以房养老难以攀越“五重门”

接着这个很厉害,有个家伙还专门pf了一下作者:

  “以房养老”仅是锦上添花

其实,以房养老的试水效果一直不太理想,个中原因并不复杂。主要有下述5点:

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  《法制日报》记者对上海部分老人随机调查发现,他们普遍坦言自己在感情上难以接受“以房养老”模式,在他们看来,房子是要留给子女的。虽然目前退休金不多,但紧一紧还够用,维持日常生活还行,而房子是一笔不小的财产,对儿女以后生活有帮助。

第一,以房养老对传统养老观念是一个很大的挑战。自古以来,中国人根深蒂固的的养老观念是“养儿防老”,子女具有赡养义务,老人去世后,房产由子女继承。房产也是中国大部分家庭财富里占比最高的资产,是老人奋斗一生积攒下来的主要财富。老人如果选择抵押房产,可能会引起家庭纠纷,或者面对社会非议,老人能否坚持选择,值得商榷。因而,参加以房养老的人群中以无子女老人、孤寡老人或者空巢家庭居多,其他老人群体兴趣寥寥。

然后有个全的,我很佩服的问一句,您看了长江七号了么?

  上海老年学学会秘书长孙鹏镖也认为,老人对“倒按揭”的养老模式很难接受。很多老人不愿老来卖房,双手空空而去,而且害怕造成家庭纠纷。另外,该政策需要对房产进行合理评估,如果操作不当,可能存在的财产损失问题让多数老人担心。

第二,房屋价值的波动是以房养老业务的主要风险。房屋的价值是养老抵押贷款的关键,也是产品定价的核心影响因素。自从1998年福利房改革以来,房地产市场走向飞速发展的市场化之路,中间历经国家多次宏观调控,房价出现数次大幅波动。就当前阶段而言,新一轮房地产调控大幕开启,房价的未来涨跌如何,谁都说不好。如果抵押房屋价值下跌,下跌损失风险由保险公司承担;如果房屋价值一直上涨,保险公司则面临一定的道德风险——部分早期投保的老人可能会选择退保,而后再重新购买“以房养老”产品,以获取更多的养老金。

《色戒》: 女人不可靠
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《投名状》:兄弟也不可靠
《集结号》:组织更不可靠
《长江7号》:地球人都不可靠
《命运呼叫转移》:还是中国移动可靠

  在经济学博士马红漫看来,在数千年“养儿防老”的传统观念下,“遗产”与“养老”问题让中国两代人之间存在着彼此心照不宣的特殊权利义务关系。老人将房屋抵押给金融机构意味着将彻底破坏与子女之间的隐性契约,这或将导致老人晚年难以获得子女们的情感关怀。许多老人认为这样做是得不偿失的。

第三,涉及房屋的产权政策、法律制度也是推动以房养老业务的障碍。对于城市居民而言,住房有着70年土地使用权限制,用来“以房养老”的房屋一般居住了几十年,保险机构拿到此类住房面临很大的政策风险——土地使用权到期之后,如何续期和处置,当前国内尚无明确规定。而对于真正有养老困难的农村老人来说,农村宅基地在法律上是严禁流转的,其使用权是不能抵押的,可以说“以房养老”很难在农村走得通。另外,房屋还涉及税收等法律制度,物业税、遗产税尚未出台,房产税如何征收也没有明确。说到底,“以房养老”缺乏顶层设计,没有配套政策,政府支持力度也有限。

最后这个版本我几乎崩溃:

  上海大学社会学教授顾骏指出,随着目前的房价高涨,许多年轻人买不起房,父母手中的房产成了他们的指望。抵押了房产,就等于把亲情也给“按揭”了。而高企的房价,已经让拥有一套自己的住房绝非易事,更难提“以房养老”。

第四,以房养老还面临贷款利率变化和被保险人的长寿风险。一方面,抵押贷款一般要运作几十年,贷款利率随着经济形势、宏观调控一直在波动,保险公司缺乏锁定利率的工具和机制。另一方面,从1982年到2010年,我国男性平均寿命从66.28岁增长到72.38岁,女性则从69.27增长为77.37,分别增加6.1和8.1岁。人均寿命的增加,意味着出售“以房养老”产品的保险公司要支付更多的养老金,甚至有可能超过房屋的价值,这就进一步降低了开展业务的意愿。

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  因此,顾骏认为,在健全的养老制度上,“以房养老”只是锦上添花,但如果养老制度不健全,单靠“以房养老”则有避责之嫌。

第五,在以房养老业务的具体操作上也面临诸多难题。作为一款保险产品,合同条款复杂,一般老年人难以理解。同时,在业务流程中,包括房产登记变更、对房屋的价值评估、公正等环节,都需要中介机构的参与,并支付不菲的中介费用,这就提高了交易运营的成本,而提高的成本,最终还是由投保人买单。

综上,我想问的是到底什么可靠啊?

  记者还了解到,“以房养老”推出的最大阻力还来自于金融机构的犹豫。业内人士表示,目前承接“倒按揭”的业务尚不成熟,国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素难以预测。对银行、保险公司等机构来说,正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的,而“倒按揭”恰恰相反,时间越长风险越大。如何确定“倒按揭”利率也是一大难题,贷款额少,老人不乐意;贷款期长,机构又可能吃亏。

综合来看,目前无论是买方、还是卖房,对“以房养老”都不怎么满意。而要走出目前的困境,需要各方形成合力。

我靠

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推行以房养老是一场“持久战”

TAGS:可靠阻碍三重房到底养老谁遭遇

其实,以房养老在欧美国家发展得也并不如意。

“以房养老”最早起源于荷兰,20世纪90年代开始流行,彼时,荷兰房价连年上升,主要依靠国家养老金和手头存款不多的老年人,很多人选择“以房养老”,将所拥有的房屋进行变现。后来,由于房屋价格下跌、利率上浮、预期寿命增加等问题出现,选择“以房养老”的老人群体面临领取资金越来越少、不能满足养老需求的难题,致使“以房养老”的受众越来越少。如今,荷兰的老人几乎不再考虑这种方式,金融机构也不再推出此类产品。

在美国,1989年开始试点运行“以房养老”,到1998年转为正式项目,经历二十多年的发展,如今每年签约量只有7万左右,市场空间非常狭小,占符合标准的美国老人的比例不到3%。究其原因,在美国,由于社会保障体系发达,多数老年人通过社会保障金、年金等私人养老金、个人存款就能满足退休需求,“以房养老”仅仅作为养老收入的一个补充,而非核心来源,美国老人选择它的欲望不强。

但就我国而言,考虑到实际国情,以房养老仍然是一部分老人的重要选择。

一方面,我国已经加速步入老龄化社会,成为世界上老龄化速度最快的国家之一。根据国家统计局的抽样调查数据,2015年我国60岁及以上人口超过了2.2亿,占比16.15%,其中65岁以上人口1.4亿,占比10.47%。老龄化形势如此严峻,而我国养老制度、养老设施及养老服务机构并不完备,老人群体低积蓄、缺乏养老保险的现象也颇为突出。对于手头没有养老积蓄、退休金很少、拥有自有住房的老人群体来说,把房产变现成养老资金来源就是一个不错的选择。

另一方面,我国当前的家庭供养结构特殊,主要是四个父母、一对夫妇、一个孩子的“421”结构(虽然出台“二胎”政策,但政策效应有待观察,且在短期内对家庭结构难有影响),“养儿防老”的传统家庭互助模式将渐渐让位于更加市场化的养老方式,部分老人出于减轻作为子女赡养负担的想法,会考虑“以房养老”方面的产品。

另外,对于“以房养老”遇冷,推出产品的保险公司也有清醒的认识。据公开报道,在幸福人寿设计“幸福房来宝”产品之初,客户人群就定位于部分失独老人、无子女老人、孤寡老人。作为一个小众化的体现社会责任的保险产品,该产品的推出目的之一就是帮助老人利用房产增加养老收入,解决养老的实际困难。

正是基于上述正面作用的考量,今年7月,中国保监会宣布,老年人住房反向抵押养老保险试点将扩大至直辖市、省会城市、计划单列市,及江苏、浙江、山东和广东的部分地级市。

不过,仅仅扩大试点范围是不够的,在“以房养老”的顶层设计和配套政策上还需要更多努力。对于前文提到的诸多政策障碍,需考虑在更高层面设计“以房养老”的体系,逐步完善产权政策、税收支持政策等。同时,监管部门需担负起监督和指导的职责,对金融机构的活动进行规范,提供政策的全面解析、产品的风险提示,消除老人的顾虑。

长远来看,“以房养老”是市场化、多元化养老的一个模式,是应对老龄化社会的一个思路,但考虑到我国的国情和市场状况,它也注定是一个小众产品,参与机构需有“持久战”的准备。

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