美高梅手机版登录房贷抵个人所得税,房贷利息抵个人所得税

几天前发了一篇《进来看看你的贷款额是哪个阶层?》,搞了事儿哥开公号以来第一次投票,到截止时间一共有600多票,结果如下图:

“撒谎的人可以少交税,诚实的人却要多交税”

文/沐丞

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房贷利息抵扣个税,越有钱的人越优惠!

(图片来自网络)

对比原论坛上我整理的投票结果(上图),应该说两个结果总体还是比较接近的,看来我的读者里面也是”高知”居多(因为那个论坛自诩高知论坛….)呀美高梅手机版登录 4。区别比较大的就是论坛上“有房无贷”的仅1人可以忽略,投票里面“有房无贷”的高达38票占比6%之多。。。。我分析,估计是论坛上re贴不是匿名的,也许真的有房无贷款的人有点不好意思?其实无所谓了,有房无贷要么实力强、要么房子买得早,无杠杆的生活方式更自由。“佛系”的境界不是随便想达到就可以达到的。

废话不多说,看看各个媒体给出的两个例子:

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好了,进入正题,先说说近期京城教育口的一件大事:

A先生是白领一族。假如他购买一套200万的住宅,通过商业贷款按揭七成供30年,如果他选择等额本息的还款方法,月均还款额为7430元,其中约3541元为利息支出。

最近看到了不少新闻都说房贷利息抵扣个人所得税的政策即将出台,这对于每月还房贷的工薪阶层来说无疑是个重大利好。虽然作为房奴不至于翻身,但是肯定能在一定程度上改善生活。

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按照他的税前月收入2万计算,在扣除保险公积金税2404元(以上海地区计算)。如果按揭贷款的利息支出可以在税前抵扣,A先生每月将少交约885元,相当于利息支出的24.99%。30年,可以节约318600元(30多万)。

我们且不去预测这个政策对楼市和房价的影响,我们就来仔细算算自己家里的这本帐。仅从新闻里对政策的描述来看还十分简单,但是真正落地执行则不得不考虑很多细节,因为每个人的家庭情况都不同,持有的房产数量、贷款类型、还款计划有差异,所在公司的工资发放规则和形式也有很大差别。如此多的可能性,一个政策如何落地?

关于这件事可能带来的暗箱操作之类,这里就不谈了,毕竟tian朝的事情,你懂的。另外,这个60%也说了是先在部分高校试点,至少我估计2020年清华北大就用60%高考成绩来录取的可能性不大,一些北京市属高校先开展的可能性更高一些。

B先生是企业高管,假设他在上海购买的是1300万元的住宅,通过商业贷款按揭五成供30年,同样是等额本息的还款方法,月均还款额约34497元,其中约16442元是利息支出。

首先来看家庭情况,至少有已婚和未婚两种情况。对于未婚的情况还比较好处理,一般房贷扣款的账户就是房产的持有者,那么抵扣自己的个税也相对简单。

作为房产号,这里要讨论的是,假设这个制度真的大规模推行了,对学区房是正面还是负面影响?有两种看法:

按照他的税前月收入为15万元计算,在扣除四金、税基等应纳税51132元,但如果把按揭贷款的利息支出在税前抵扣,B先生每月将少缴税约7399元,相当于利息支出的45%!30年可以节约2663640元(266万)。

可是如果是已婚呢?情形就会复杂很多,房产证上可能会有两个人的名字,房子属于夫妻共同财产,两个人都会对房贷有贡献,那么究竟是两个人都可以抵税还是只有一个人能抵税?有很大可能只能抵一个人的税,不过夫妻双方倒是可以商议抵扣谁的税比较划算。但是有种情况就是房贷扣款账户可能是女方的,但是又是去抵扣男方的税,这种情况就比较麻烦了。还有可能以后会涉及到更改抵扣方的问题,估计也有不少手续要办。

(1)对学区房利空。因为买学区房是为了孩子考高分,但以后成绩没啥用了,我花钱送礼搞定那40%的素质分就行了。

房贷利息税前抵扣的作用,不算是个小数哦!不过,房贷利息抵个税恐怕也存在负效应,特别是可能加剧财富分配的马太效应,值得警惕。

除了未婚和已婚,还有离婚的情况,这种既不同于未婚也不同于已婚,在房产还属于两人的情况下究竟去抵扣谁的税?如果都不让步怎么办?还有就是财产分割的话要怎么算清楚?

(2)对学区房利好。因为综合素质教育,可能会更考验学校的实力,而且由于不是客观题,名校的孩子,可能会让老师和高校有更好的印象分;更别提可能会名校抱团。。。

这种优惠政策,收入越高个人所得税边际税率越高的人优惠力度越大,对于绝大多数收入比起征点高一点的人口没有任何利好。

其次在房产持有数量方面,有的家庭不止一套房,并且可能有不止一套房都处于还贷状态,那么这个时候是只能抵扣其中一套还是合并抵扣?是抵扣月供多的那套还是最先购买的那套?如果再结合上面的家庭情况,对于已婚家庭持有多套房产,是否可以丈夫抵扣一套,妻子抵扣另外一套?还是说夫妻双方只能选择一套房抵扣?

事儿哥的意见呢,总体来说,我倾向于(2),但觉得(2)说得也不完全。为什么我觉得(1)不太靠谱呢?因为在天子脚下,很多事情还真不是你有钱就能解决的。假设上实验二小送100万是市价,我想绝大部分人缺的不是这100万、而是怎么送出去这100万;

网友纷纷点评:劫贫济富,让群众赶紧买房去库存的好政策!

再次来看看贷款类型和还款计划方面。贷款类型至少有商业贷款、公积金贷款和组合贷款,对于组合贷款来说是只能抵扣商业贷款的部分还是商业贷款和公积金贷款都可以抵扣?除此之外,如果将房产抵押获得的贷款类型是否可以抵扣?

对于(2)呢。其实是个概率问题,也不是说以后渣校就没有素质教育了。而是说如果高考真这么改革,是名校占优势的概率大呢、还是普校会更占便宜呢?我倾向于前者。但是,我认为,即使是名校里面,可能也要分三六九等;对于素质教育,名校里面的拔尖者,可能会一骑绝尘,高考也比你高、素质更是比你强;但名校里面的排名靠后的、硬件条件差的、资金比较有限的等等,可能不一定会在素质教育上比普校多出什么花来,相反一些硬件较好的普校可能在素质教育上有望挽回一些。所以对于学区房的影响呢,事儿哥个人认为,可能对于一流名校,会有一定正面积极的影响。

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还款计划每个人也是不相同,至少有等额本息和等额本金两种形式。等额本息简单一些,每个月的月供相同,利息一样,那么抵扣规则应该容易一些。但是如果是等额本金呢?每个月还款数额都不一样,如何去做抵扣?即便是等额本息每个月还款一样,但是如果提前还款了一部分,或者国家贷款利率有调整导致后续还款利息变化,此时又通过什么机制来调整?

“高考谈素质”说完了,再说说“贷款利息抵个税”这个被多次说起过的事情吧。

政策好不公平!公平就应该个税抵扣房租!

其实还款计划除了上述两种很常见的形式外,还有诸如气球贷、双周供等更特殊的形式,针对这样的贷款和还款计划又如何去抵扣?

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美高梅手机版登录,据财政部贾康透露,截止到2015年两会,缴纳个税的人只有2800万人,占整个人口总数的不到2%。—搞不懂这数据怎么来的,北上广深平均工资都七八千了,四个一线加起来缴个税人口的也不止2800万吧?全国缴个税的才2800万?

除了上述各种情况外,我们还要看还贷者所处的公司。有的公司正规,按月准时发工资,而有的则不正规,可能不按时,或者可能发现金。还有可能为了逃税用两张卡,一张工资卡,只发很少的基本工资,根本不交个税,另一张福利卡,发放另外的工资直接不交税。这种情况如何保障房奴的利益?还有不少岗位的薪资构成并不是简单的月薪制,可能月薪并不多,但是有季度奖、半年奖、年终奖或是销售业绩提成,这种情况又如何抵扣?

事儿哥印象中,这个“贷款利息抵扣个税”,已经被多次提起过,不知道是3次还是四次了。

从数据解读,交税的都是工薪阶层,那些有点钱的都会合理逃掉!单纯提高起征点也不公平,但是单纯让有房一族享受抵扣政策,更加不公平!

因为情况比较复杂,非常有可能的抵扣方式并不是当月从你的月薪里直接抵扣,而是你每个月还是正常发工资或奖金,跟现在一样的缴纳个人所得税,但是到第二年年初再根据你上一年缴纳的房贷利息和年薪情况进行计算,最后一次性返还你上一年抵扣的个税。

最近一次应该是13届人大常委第3次会议(见下图),但第四次会议好像没提,第5次又给提出来了(也可以感受一下上面态度的变化?)

以深圳一个月薪7000的普通小白领来说,他扣除五险一金,到手6500。房租2000,吃喝1200,生活花费500,交通话费300,仅剩2500。还没算这2500不到还得帮补家用,交际应酬,更别说存起来结婚买房了。

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房租是大城市白领最重要的开支,基本都会占比30%。

(图片来自网络)

这里事儿哥说一下对这个事的个人看法吧:

如果个税可以抵扣房租,那么一年至少可以省下2400元房租,虽然相对于买房者少花的钱很少,但是至少在政策性得到了公平对待。

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(1)提案是没有细则的,按照这事被反复的节奏,即使提案通过,估计等到细则出来实际执行,怎么也得小一年吧,往快里说。所以贷款党也先别太兴奋,没准就是提案调戏一下大家,最后啥也没有。

毕竟在大城市哪怕周边买房,哪里是月薪七八千想的事。房子可不是三年五载就敢想的事,这是穷极一生去拼搏的事。(在中国太多人就为一套房劳碌了)

或许房贷抵个税的政策并不能覆盖所有情况,但是相信颁布的政策应该能覆盖大部分房奴,那么作为普通房奴要如何更好的利用这个政策呢?

(2)这个“个税”指的是每月工资收入里面缴纳的个税,不是购房时候由于非满五唯一带来的“个税”。后者贷款利息一直可以抵扣,实行已经5年了。至于这两者会不会由于冲突,造成取消某一个。。。。嗯,也不是没可能。

如果单一的是抵扣个税,逻辑上来说会造成购房潮,间接推高房价。

在以前的文章中已经告诉过大家,房贷是一种低利率的贷款,是很难得的占用银行大笔资金的方式,一定要好好珍惜,有多种情况都不需要提前还贷。比如房贷是公积金贷款的情况或者商业贷款有比较大的折扣利率的;比如提前还房贷的钱如果去投资能获得比房贷利率更高收益率的情况;比如已经过了还款期一半的情况;比如提前还贷会有比较多罚息的情况。

(3)购房时候,非满五唯一的“个税”,只有按揭(商贷和公积金)贷款的利息可以抵扣,抵押贷款的利息不能用于抵扣;相信工资的个税,也只有按揭贷款利息可以税前扣除。

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那么现在又要出台房贷利息抵扣个税,这就意味着贷款的利率将进一步降低,这个时候你首先要做的就是多贷款,并且要尽可能的延长贷款时间。比如很多地方首套住宅只要两成首付(一线城市由于限购,还需要三成首付),那么这个时候只要你月收入稳定还款没有问题,就应该尽可能的贷款八成,而不用交更多的首付。贷款的时间一般都是可以达到30年,这个时候也不用选择更短的时间。在还款方式上可以考虑选择等额本息而不是等额本金,因为等额本金前期还的本金更多,整体利息比等额本息少,既然能抵扣利息所以还不如选择利息多的。

(4)纠结每月还款里面利息有多少的人,我觉得想多了美高梅手机版登录 9。这个“税前扣除”,我认为大概率有上限,最终结果出来,估计每月能抵扣几百、最多上千左右这个数值就不错了。想让我的船吐出点啥,哪那么容易….

这个时候,中国房价终究面临失控!

除此之外,如果一个家庭不止拥有一套房产,目前还不知道具体怎么抵扣,最理想的方式都能抵扣,比如丈夫抵扣一套,妻子抵扣一套。如果不能就想办法抵扣房贷利息高的那一套。如果已经拥有了一套,准备购买第二套也要计算清楚,是不是把第一套还清贷款,然后以低首付购买第二套,还是同时两套都贷款。

再说下“租金支出”可以在抵扣个税:

个税抵扣房贷,保护了一些中产阶级的利益,牺牲了一般的工薪阶层利益,可这个政策也会推高了房价,房价走向失控状态!

有了房贷利息抵扣个税的政策,贷款利率进一步降低,基本上不用再考虑提前还贷了,安心做房奴,更好的抵御通货膨胀。

估计(1)也有扣除上限(2)要开正规租房发票(公租房可能可以免),开发票又要多缴税,一般这个费用房东不会承担,所以租房支出抵个税这个,到时候值不值得去做,还是个问题美高梅手机版登录 10

昨天,深圳诞生全国新总价310亿地王,上海离婚人士挤爆民政局,离婚,结婚都是为了房子,也正是因为这样,上海连续五天房子成交量破千套。

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至于这个事对房市是不是利好。。。如果是牛市,那肯定是中性利好;不过目前的市场比较平淡,我估计掀不起什么波澜。

直白地说,中国的房地产调控真正陷入了”塔西陀陷阱“,不管政府出台任何政策,打假都对政策本身失去了信心。

谈了这么多,这个房贷利息抵扣个税的政策究竟给房奴减轻多少负担呢?我们再来仔细算一下。

最后闲聊两句大家很关心的“放水”问题。总有人说最近在偷偷放水,好像有道理;但房市并没有给出积极的回应,那究竟有没有在放水?

这一些离婚抢房的人都是房地产的老司机,他们经历过太多有关房地产的政策。这些政策调控的事实告诉我们,调控不意味着房价的回落和市场的回归理性,反而几乎意味着新一轮的疯涨。

一个月薪20000元的职场白领来看,不考虑他还有奖金、年底双薪、年终奖等情况,他每个月需要缴纳2410.88元的个人所得税,具体如下图所示。

毕竟我们里面大部分人还是普通老百姓,我这里给出两个我自己判断的方法。

反正,中国房地产调控13年,可没有哪一年的调控是成功的!每一年买房的人都比后面买房的人划算的多,资产价值方面赚得多。

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(1)看银行的理财产品的利率(不是那种刚刚发行的,是那种长期一直可以买的种类)走势。如果持续调低,那说明银行不那么缺钱了。比如我个人特别喜欢的兴业银行的活期理财产品“现金宝三号”,最高利率就由4.5偷偷降到了4.4,而且是涉及存量,以前买的也按4.4计息(这点真不如富民宝这个民营银行了),搞得我一下子损失了几千利息。

面对大家对政策的不信任,整个房地产市场在成功脱离去库存的主题之后,陷入真正的癫狂状态!

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(2)看shibor(上海银行间同业拆借利率)走势。具体不解释了,网址在这里

中国房地产市场已经失控,当实体经济失去信心,百叶凋敝只剩下房地产的时候,任何下重手的政策都被参与者视为做戏。

假设他购买了一套200万元的房产,首付三成60万,商业贷款七成140万,等额本息还款30年,按照目前基准的贷款利率4.9%,他需要每个月还款7430.17元,其中利息为5717元,如下图所示。

以上可以说明,至少目前来看,金融机构不如上半年缺钱了,在放水的概率很大;不过这次对房地产的调控还是面子上做得很严的,短期来看,这些水直接进入房地产市场概率很低;如果是间接进入,则在目前政策情况下,需要一定时间。结论还是那样,目测今年下半年没啥行情,下半年市场估计报价走平成交量变低,碰到可砍价笋盘几率会变大。如果一定要说细微变化,我觉得8月是下半年成交量最低点可能性比较大,9月份开始,成交量会有微微回升,但估计回不到今年5、6月份那个地步,对房价不会有啥推动作用。

谁会中国高危房价的罪魁祸首?这个问题就如《东方快车谋杀案》中,12个人每一个人都是凶手,但每一个的行为不足导致被杀者的死亡,但这12个人的行为共同导致了死亡结果!

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会不会有变化?如果有政策上大变化,有可能,否则今年就这样了;明年会涨吗?我觉得19年全年都有可能,目前估计最晚到19年Q3左右、配合美国加息周期有可能也会在那时候结束,北京这波房市调整周期结束。

我们都是凶手!

房贷计算器

最后的最后,小声聊聊和房产完全无关的一个话题。今天网络上都在热传的“昆山宝马纹身男砍人被自行车男反杀”事件,虽然看着很解气,大家也都一致希望自行车男轻罪甚至免罪(这个在灯塔国也许有戏),不过目前从昆山公安官方V博来看,不是很乐观。这种事情,在中国最有效的方法就是通过舆论把事情闹大,舆论起来了,法院判的时候一般会酌情考虑,去年著名的“辱母案”最后能轻判,舆论导向的作用很大。所以个人认为自行车男的亲友家属们应该把这事搞得越大越好、最好找知名媒体介入,毕竟有监控全过程,最后判个防卫过当,搞个缓刑也不是完全不可能。

不难看出这位房奴到手的税后工资中有超过50%都用来还房贷了。但是如果现在执行了房贷利息抵扣个税政策呢?原先20000元的税前工资就要先减去房贷利息5717元,变成了14283元,在这个基础上再去扣个税,计算下来后个税由原先的2410.88元变成了1169.05,少交了超过一半的个税!

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通过上面的计算,我们可以看到一旦房贷利息抵扣个税政策执行,对于已经持有房产并在还贷的房奴们会有实实在在的收益,而且对于工资越高,贷款额度越高,还款时间越久的人越有利。那如此一来对于楼市是否又是新一轮的刺激,造成没有房产的人买房成本进一步提高呢?我们拭目以待。

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